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【委员会客厅】房屋租赁市场流动性难题如何破?
2018-02-07 15:28 北京商报网   

 

租购并举政策之下,租赁市场迅速崛起,政府密集供应土地,开发商不计成本入局,消费者翘首以待,然而从过去的卖掉就能赚钱到现在的长期持有,租赁市场的流动性难题成为考验入局者的关键,如何确保市场健康稳定长期发展,北京商报记者特邀北京市政协委员共话如何使租赁市场得到长期有效发展,如何加快建立多主体供应、多渠道保障。

廖永林:各地应分类研究租赁型用地出让政策

北京市政协委员、国土资源部财务司司长廖永林

北京商报讯(记者 阿茹汗)住房市场租售并举时代来临,如何确保市场良性循环?北京市政协委员、国土资源部财务司司长廖永林1月21日在接受北京商报记者专访时表示,每个城市要根据发展阶段和市场容量研究制定土地出让政策、租金标准政策、政府补贴政策,并且培养一些租赁型企业,这才是落实租购并举的良性制度。

为更好贯彻租售并举,近期国土部部长姜大明表示,将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在业内看来,根据这一政策,不论是非房地产企业还是农村集体经营性建设用地,都需要在“权属不变”的前提下供应住房用地,这意味着,这两类土地做住房是可以不改变土地性质的,但产权仍然归原本的企业和集体所有。可以看出,新政的改革核心依旧聚焦在住房租赁市场,相关部门希望通过拓展住房供地来源探索新渠道、形成更多租房用地供给。

廖永林认为,有条件的土地出让被看做是政府的外力支持,在一些房地产市场供求不平衡的城市,这是政府保障租赁市场的基础。“是否需要政府外力的支持,取决于供求的结合点以及绝大多数居民的心态,例如城市居民更倾向于购置自有房且有能力买房,那就不需要强调租赁市场。”

除了从土地的供给端予以保障外,政府补贴倾向于租赁市场也是鼓励手段之一。“政府补贴正在从以前的补砖头转变为补人头,而补人头也分为两种,一种是保障房系列的补贴,另一种则是市场租金,通过政府的调控来将租金控制在合理范围之内、从供地上向企业倾斜,这些都是变相的政府补贴,当然这是以不违背市场经济的规律为前提的。”廖永林如是称。

在廖永林看来,租赁型企业最重要的能力并非出租房子,而是要有强大的融资功能。他指出,强大的融资功能来自于社会资金的信任,愿意把资金投入给这些租赁企业,而且相信能够取得可观的回报,前提是要有现金流和盈利,这就是要讲给社会资本的故事。“保证有持续性的稳定收入、长期回报才能让社会资本进来。以前,我们没有鼓励过这样的商业运作模式,但是只要有利润、只要有回报,就会形成市场。从政府角度来说,未来就要支持和规范这个市场的发展,这也是政府托底的方式。”

实际上,2017年多路资本纷纷涌入租赁市场,竞争一时白热化。对此,廖永林也指出:“盖房卖房很多人会,盖房租房可能就只有一部分人会,要将盖房租房做成长期的事业,人数就会更少。未来若做好这方面的运作,在房地产市场就会有生存能力。”

在廖永林看来,对于政府、企业、资本甚至是居民而言,租赁市场的建设才刚刚开始,距离形成有效良性的制度还有一定距离。“我们还需要三到五年的时间去摸索,调整,最终形成适合市场规律的的长效机制。”

毛大庆:政府应多元化分类调整长租市场结构

北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问毛大庆

北京商报讯(记者阿茹汗)在九部委明确提出加快发展住房租赁市场后半年,长租市场的政策东风即将来到。北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问毛大庆在21日接受北京商报记者专访时建议,北京市应根据城市特点,由政府主导、多元化分类调整长租市场结构,通过税收优惠、成本分担等政策扶持,形成由蓝领公寓、白领公寓、人才公寓等构成的多层次长租市场。

毛大庆认为,从近期的中央政策可以看出,长效机制的建立和稳固将成为2018年房地产市场的重点工作,在金融、土地、财税、投资、市场五个方面都需要一整套与之对应的调节与疏导机制。市场是承接金融、土地、财税、投资的出口,如何调整市场结构,事关房地产市场能否更深层次落实中央房住不炒的政策精神。

“调整市场结构大致有三种手段,一是供应主体多元化,二是保障渠道多元化,除以上两点外,发展租赁市场是针对北京市的现实情况最行之有效又具备长期可操作性的手段,长期租赁市场一旦成为一线城市的居住主流趋势,将对整体市场结构起到标本兼修的良性循环作用。”与此同时,毛大庆也注意到,《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》显示,北京市未来5年计划供应150万套住房,其中租赁住房50万套,新建住房中租赁类占三成。

为此,他建议北京市应加大对于长租公寓类产品的多元化市场开拓推动力度。“发展长租公寓的根本目的是为了稳定房地产市场结构,并深度落实中央房住不炒的政策精神,与北京的体量、规模处于同一水平的其他一线城市相比,北京市对于长租公寓类产品的政策扶持力度仍有提升空间,并应着重倾向于三类客群:蓝领、白领,以及对于城市活力和创新力有最明显带动作用的高端科技创新人才。”

首先,毛大庆建议,政府提前介入蓝领公寓的政策扶持和监管。可考虑提供适当的政策补贴,从居住层面扶持相关产业发展。在监管措施方面,对于蓝领公寓应制定有针对性的消防检查制度和人员信息登记制度,以消除消防隐患和藏污纳垢的治安隐患。

第二,以白领公寓产品推动老旧房改造升级。尤其是在一线城市,其发展一方面降低了社会资源浪费,同时又能通过社会资产提升老旧房屋改造的效率。

最后,以人才公寓模式吸引高端创新型人才,采取政府主导与市场化运营相结合的模式,由房地产开发商或运营商提供标准化服务,通过产业园区配套建设、城中村改造项目等形式与政府合作,在运营的价格水平上,由政府分摊一部分成本,通过足够的价格竞争力保证城市和园区对于高端人才的吸引力。

刘桓:可采取阶段性降税鼓励房企参与租赁市场

北京市政协委员、中央财经大学财税学院教授刘桓

北京商报讯(记者 蒋梦惟 张畅) 1月21日,北京市政协委员、中央财经大学财税学院教授刘桓在接受北京商报记者采访时表示,目前国家层面和主要城市都在力推“租售并举”新模式,考虑到开发商投入租赁市场资金回笼可能出现一定困难,建议财政部门可以通过阶段性降税、贷款贴息等帮助房企降低建设开发成本,从而鼓励租赁市场更平稳健康发展。

刘桓直言,要将租售并举落到实处,必须确保租售同权,例如就近入学政策就不该排斥较长期的租户,不过也要防范单套房屋反复出租、名额反复使用。在刘桓看来,一个健康的租赁市场应该由政府主导,“我国租赁市场之所以难以成型,就是因为租赁双方关系不稳定,房子一旦涨价,很多房东宁可违约也要‘赶走’老租户,已图用更高价寻找新租户,也就是说租赁关系全凭市场主导,这样的租赁市场并不稳定。”在他看来,要实现政府的主导力量,就需要确保政府手中拥有大量的租赁房源,这样的话一些租户如果在市场上受挫,找不到合适房源,就可以转而租住政府提供住房,确保市场供需稳定、平衡。

据了解,去年7月,住建部等九部门联合印发通知,明确要在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,同时圈定广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

作为租赁市场的重要参与方,此前有分析指出,对大部分房企而言,只租不售将限制现金流,而资金回笼周期的延长就可能加剧企业经营困难。对此,刘桓建议,财政部门可以通过多种方式帮助企业降低开发成本。“阶段性降税就是一项值得采纳的做法,以往房企开发销售住房需要缴纳11%的增值税,那么针对租赁房源开发,税务部门就可以考虑减按5%的税率向企业征收,让出的几个百分点税款就能帮助企业降成本”,刘桓进一步表示,贷款贴息、土地出让金优惠也是主管部门财政工具箱内可以亮出的工具。

责任编辑: 杨思思 TS002
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