山寨共有产权养老院现身市场

日前，有知情人士向北京商报记者透露，近期有开发商打着共有产权养老社区的旗号在京销售类商品房的项目。就此，记者找到了知情人士口中的名为“迎福园”项目，并与该项目工作人员取得了联系。据介绍，迎福园位于大兴区亦庄经济开发区博兴五路与凉水河一街交汇处，售价4.3万元/平方米，购买方式、产权分配比例等核心内容，几乎完全“复制”了去年底北京市多部门联合披露的、位于双桥的全市惟一共有产权养老试点。就此，北京市民政局相关负责人明确，迎福园不是北京所批准的共有产权养老试点项目，如果按照这一形式销售应该是违法的。

“复制”试点模式

“迎福园项目产权所有形式虽然是国家新推出的‘共有产权’模式，但实际上就和一般商品房一样。”这是迎福园售楼处工作人员在向北京商报记者介绍项目情况时，反复提及的一句话。

根据迎福园宣传单页上公开的信息，该养老社区占地216亩，位于南五环和南六环之间。而上述工作人员介绍，迎福园养老社区每栋楼基本都是6层、2个单元，现阶段其中共有两栋楼中共7层对外出售，户型分别约为78平方米和46平方米，售价统一为4.3万元/平方米，带家具家电及精装修、民水民电价格。“现在，项目已经进入预订排号阶段，定金为50万元/套。”该工作人员表示。

在提到迎福园最为关键的“共有产权”模式时，迎福园的“口径”与此前多部门介绍的试点项目如出一辙。然而，上述市民政局相关负责人明确告诉北京商报记者，北京目前有且只有一个采取共有产权形式出售的养老项目，并非迎福园。

北京商报记者从上述工作人员提供的购房合同部分文本中发现，合同提出：“甲方（企业）保障乙方（购房人）入住时间、为乙方办理共有产权网签时间均为2018年8月30日前，为乙方办理共有房产的不动产权证时间为2020年12月30日前，其中共有产权甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有产权可办理不动产权证，可出租、可转让、可继承。”该工作人员直接表示，企业所持有的5%产权对购房人没有任何影响，出租、出售价格没有限制，企业也不从中分成。此外，这位工作人员还提醒记者，购买该项目不受现行限购政策限制，也不纳入在京购房记录。

不过，北京商报记者也发现，根据迎福园工作人员描述，该项目的运营模式与双桥恭和家园试点存在一定出入：前者虽然需要购房人至少一位男60岁、女55岁以上亲属，而且需由民政部门开具证明，但对于具体居住人并不做要求也不会进行监督，其他没有任何必须交纳的费用；而后者明确要求每个房间必须至少有一位60岁以上老人居住，在此基础上，每个月购房人还必须缴纳3000元的服务费。

土地性质存“疑点”

与试点“巧合”的共有产权模式并非迎福园惟一的“疑点”。

在解释迎福园销售房屋的不动产权证为何只有50年权限时，上述工作人员表示，因为项目所在土地的性质为养老用地，这种土地产权只有50年。

去年2月，市民政局、市住建委曾在联合印发的《共有产权养老服务设施试点方案》中明确，支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。然而，文件中并未提及迎福园及该项目开发商的任何内容。

而且，北京商报记者在迎福园提供的合同文本中发现，该项目位于大兴区亦庄博兴五路与凉水河一路交汇处X6M1地块。就此，记者咨询了多位房地产业界人士，并从百度百科查找发现，在地块编号中，M1为一类工业用地，用途中并不包括养老用地。

实际上，早在2013年就有多家媒体曾报道，中国（大兴）设计瑰谷在大兴区布局了“一谷五园”，其中亦庄西曼设计园就位于北京经济开发区亦庄开发区路东区X6M1地块。

根据当年媒体发布的消息，中国（大兴）设计瑰谷的功能定位是围绕服装产业、电子信息和汽车产业等领域，搭建高技术企业研发和生产平台与服务平台，推动国际高技术研发、生产和服务发展和合作的高科技产业园。园区由西曼公司通过“边建设、边培育”进行开发，预计总投资21亿元，2018年园区投入全负荷运营，西曼集团总部和工厂搬至亦庄，各类研发和生产企业100-200家。

据介绍，迎福园是由安华圆通投资有限公司全资投资30亿元建设的。在该公司官网上，北京商报记者发现，安华圆通主营业务为投资管理、投资咨询、房产投资、经济贸易咨询等，控股方安华集团是1999年划归中信集团有限公司管理的企业。

此外，迎福园工作人员曾向北京商报记者介绍，该项目内未来还会开发120平方米/套左右的户型，而记者拿到的宣传单页上也明确标示了一类建筑面积在121.83平方米的户型项目。但就在此后不久，该工作人员又致电记者表示迎福园临时“变卦”，将不会出售此类户型。

共有产权非房地产

近年来，不少被养老行业称为“业外资本”的企业集中入局北京养老市场，欲提前落子这一潜力巨大的新蓝海。然而，由于不少养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，企业浅尝辄止的情况也时有发生。因此，共有产权等模式应运而生，为“利益导向”的社会资本提供了更多的可能。

市民政局副局长李红兵直言，养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。共有产权试点释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。但也有业内人士表示，毕竟这种模式填补了空白，没有先例，需要谨慎推进。

具体到社会资本关心的共有产权养老试点项目的土地使用方面，北京市规划国土委副主任谢俊奇表示，恭和家园项目的用地性质是养老而非房地产，享有经营性养老用地政策，不适用于房地产的土地利用政策，“不过，购房者拥有养老居室50年产权包括的是95%份额内的房屋所有权和土地使用权，不动产证办完后可以进行抵押”。谢俊奇表示。