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人人都羡慕的资产证券化 长租公寓怎么玩才能不掉坑

旅游 迈点网 2018-04-28 15:33

 

如果没有运营只有房子跟钱,这个事情玩不转,但是没有钱和房子运营也不行,我们今天看资产证券化这个事变得更好玩.

(迈点网讯 王丹丹)为推动和促进中国租赁地产行业健康发展,2018年4月26日,由迈点研究院(MTA)、迈点网主办的“2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典”在北京金茂万丽酒店隆重举办。

作为租赁地产行业一年一度的荣耀盛会,本次盛典荟聚了100多位地产金融决策者,100多位公寓、短租、共享办公品牌创始人,200多位租赁地产行业品牌运营者及100余家主流权威媒体高管共计500余名品牌领袖和行业精英。海尔、小马快装、源涞国际、寓多多、大象公寓、臻爱逸家众创空间(深圳)投资管理有限公司、平安好房、乐乎城市青年社区、铂顿国际公寓、一呆集团、麦家公寓、一米好地、瑞贝庭公寓酒店、贝客青年精品公寓、恺信亚洲、软库科技、租立方等合作伙伴,也共同参与和见证此次盛会。

会上,窝趣创始人兼CEO刘辉、安歆公寓创始人兼CEO 徐早霞、铂顿国际公寓创始人CEO郝磊、乐乎城市青年社区创始人/CEO罗意、寓居CEO刘斌、辉盛国际管理有限公司中国北区总经理潘英培,围绕“租赁杠杆:投资&资产增值”这一话题展开高端对话,UONE优望董事长丘运贤担任主持人。

人人都羡慕的资产证券化 长租公寓怎么玩才能不掉坑

(从左到右:丘运贤、刘辉、徐早霞、郝磊、罗意、刘斌、潘英培)

轻资产转型背后是自然而然还是不得已为之

经历过一段时间的发展之后,长租公寓也面临转型升级,轻资产成为大牌转身的选择之一,也是未来的趋势。然而,在这背后却暗藏着各自不为人知的发展之路,有的人是一开始就想明白了要“轻”装上阵,有的人却是兜了一圈才找到出路。

“当年我们想做短租(12个月以下的公寓),没有人要。但现在蛋糕越来越小,抢蛋糕的人越来越多了。”辉盛国际管理有限公司中国北区总经理潘英培在现场分享了,辉盛国际是如何一路从长租到短租、从开发、品牌管理到资产运营的历程。“我们在靠辉盛品牌吃饭。”潘英培毫不避讳“品牌”在轻资产运营过程中的重要性。因为有第三方资产管理的经验,辉盛国际已经在新加坡首次推出REITs项目。

相比较从地产转型过来的长租公寓品牌,乐乎城市青年社区创始人/CEO罗意最初的身份是“二房东”,一开始就是比较轻的模式。“2013年9月,我开始做长租公寓的尝试,当时没有政策的利好,没有媒体的蛊惑,也没有资本方的各种诱惑。”之所以会率先选择了轻资产运营托管的路,罗意直言“零起点创业机构不具备自己做包租的能力”,所以他选了做乙方,选择了轻资产运营管理。“现在行业不断成熟,参与主体和参与方式也更加多样化,整个行业的内涵和外延都发生变化,我们对运营的理解可能会往资产端去做一些能力的建构,从而更好的服务我们的甲方。”

长租公寓在轻资产发展之路上,有个天然的好朋友/学习对象——酒店。窝趣和铂顿国际公寓就是很好的学习者。

回想创业初期,窝趣创始人兼CEO刘辉表示,“当年很多人不认为轻资产是一件未来可以干的事”,自己之所以会坚持下来,主要是看到了两个很重要的待发生现象:一是,公寓同样是基于地理位置的生意,只要经营好谁也打不死谁,所以集中度不高,最牛的公司只能占到整个市场的10%,绝对不会超过20%,大量的市场持有在二房东等的手上,公寓品牌运营商通过自身的运营能力是可以为B端赋能和增值,赢得更多的房东、业主和合作伙伴;二是中国市场太大了,在这样的市场里,专注就一定能够很牛很大,而所有权跟经营权分开是未来的必然趋势,专业的品牌和运营公司未来的需求会非常大。刘辉选择了轻资产模式,选择了加入拥有丰富酒店管理经验的铂涛集团,“我们现在不仅有C端的租客还有B端的客户,我们希望不断通过自己的能力,经营好品牌,获得很好的议价和出租率。”

“一定要赚钱!铂顿,作为要上市的酒店管理集团的子品牌,是不允许亏损。不管对B端还是C端,我们要创造怎样的价值,我们自己都要非常清楚,尤其作为品牌输出、资产运营必须给资产方创造价值,这样才有可能有后面的REITs、才有金融杠杆,否则金融杠杆从何而来?”跟刘辉一样,铂顿国际公寓创始人CEO郝磊在创业一段时间后,选择了东呈国际集团,借助强大的集团背书迅猛发展,不久之后,随着东呈国际集团的上市,铂顿的资产化之后就更近了一步。

人人都羡慕资产增益,究竟怎么玩才是对的?

从品牌输出到资产增值,这并不是一个踮起脚尖就能完美升级的选择,而是需要超强的运营能力和充满智慧的谋划。长租公寓探索资产增益的路上,究竟怎样的才能避免“掉坑”或者被玩死呢?

“现在大家都在讲规模化、必须要做大,好像做大就不行,但我们目前追求就是小精美,深耕才能让品牌和价值都做得很好。”潘英培指出,辉盛国际只做高端的、四星以上的,“五星是追求的方向”。当初在发行REITs时,辉盛国际玩了一个噱头——全球首个REITs(一半酒店物业,一半公寓物业),“酒店+公寓,当时得到了一片好评。当初是12家,现在已经16家物业了,资产达到150亿人民币左右。”

潘英培认为,资产证券化并不是为了退出而做,而应该是为了更长久的、可持续的经营,也就是“赚钱”,必须要想着怎么给股东带来回报、怎么给未来的市场有信心。“当年上市的酒店集团为什么退市了,因为当初卖了中国故事、中国市场,卖完之后呢?没有回报的资产证券化就是个伪命题,早晚会把自己玩进坑里。”

郝磊认为,中国的租赁市场之所以如此繁荣,一是下行的、泡沫化的整个房地产市场正在被金融输血救命,“拿到租约可以拿到银行贷款”;二是运营能够让资产在市场上流动,产生经营性收益,带来资产价值的提升。现在市场上证券化金融杠杆工具非常多,企业要不要选择,自己要想清楚。在郝磊看来,“你如果走了这条路,你没有强大的运营能力,你将来会出问题的,这个将来就是坑;如果你现在的运营基础打得好,客户体验、产品、商家组合做得好,获客能力强,内部成本管控好,就有巨大的能力敢接这个球。”郝磊已经做好了接球的准备。

“我们一开始就是关注钱,早期主要是跟私募基金合作,但那时候资金供给和甲方构成特别单一,话语权都在资金方,我们是艰难地存活下来。”罗意指数,现在融资的方式太多了,有时候难免会被搞得精疲力尽。如果说近年来,资产证券化还有机会的话,村中村是个不错的方向。“我觉得如果要真正大规模实现退出不会有那么多风险存在,我们所有的运营企业都要压住集体建设用地的机会,而且不能看媒体,一定要和政府去对话。其实每一个城市都在不同的理解我们的顶层的管理团队的意识,而且落地的速度有可能比我们想象中要快,所以我提醒同学们,不要天天在这吹牛,好好地了解,真的他们在干嘛,加油。”

不看房间看床位的安歆公寓创始人兼CEO徐早霞认为一直都坚持踏踏实实做运营。在她看来,企业不管是推行ABS还是REITs等其他证券化方式,都必须具备三个条件:物业必须合法合规而且进行过租赁备案;收入健康,有很好的现金流;有一定的运营能力和良好的公司治理。“如果未来我们要用我们运营的资产去获得资本市场ABS的认可,就意味着你有一场很长的路要走,一场艰难的仗要打。”她表示,资方看中安歆是多元化能力以及安歆未来变现的能力。

“窝趣轻资产加盟的项目,有30%的项目是自持的,我们来帮他们运营,我们运营要提高一点。我相信未来真正的REITs在两三年左右,我相信未来基金会越来越多。假设未来每一个运营商手上有十家二十家基金,那才是双赢,不存在基金的压榨。”刘辉表示,未来ABS这条路是可以走得通的,但是还有很多困难要克服,“今天我们拿到ABS的成本大概在8%到10%,但是我想今天不知道做这些事的意义是什么,这么高的成本,我希望未来这个成本是不是还能往下再降两个点,那个时候会有真正的意义,在座所有人我们可以一直期待一下。”

从地产商而来,转身专注于做服务式公寓,寓居CEO刘斌表示,寓居到现在都没有用外部资金、都是自己的资金做项目,“我们做完一家必须赚钱,才有钱开第二家;就这样用自己的钱滚了15家店。”尽管如此,寓居最近也开始找钱了。刘斌认为REITs导入的结果实就两个增值:一是运营的收益,有利润,REITs的股东才能分红;二是REITs的整个资产溢价,这个可能是运营方控制不住的,只能是锦上添花的事。“资本市场有那么多退出机制,如果能够形成标准化的话,对于运营商来讲是有优势的。”

罗意强调,在资产证券化的背景下,企业应该要关注三个方面。一是要自知、识别自己的基因,从不同的面去关注自己的能力和成长,然后再去匹配自己赚什么钱的能力;二是要广泛的联合,“没有一家企业能把整个行业的活干完、把行业的钱挣完,而且行业纵深是足够的”;三是有梦想,“我们把自己的事情做好,该有的都会有”。

尽管寓居一直在寻找一个差异化的缝隙做精准的产品定位,刘斌赞同罗意“联合共享”的心态。

“为什么有人一直喊不赚钱,问题点在于一部分创业人,在早期接受了资本的受益,在自己没有做好运营的时候,在没有把运营打造打好的时候就接受了资本,资本要求你快速扩张。”郝磊指出,前期要烧钱,不停跌跟头,有可能还要还债,后期怎么可能不入坑;但是有一部分人老老实实做运营,你帮他提升的是经营性收。“从设计选址从产品、从每一个服务的体验,都开始做运营,做得非常到位的时候,你就可以一步一步挤压资本的空间,甚至愿意把资产的一部分收益拿来跟你做股权交换,哪怕只有1%2%都是好的。”

公寓行业原来是三个人的活儿:一帮人搞地搞房子,一帮人搞钱的,另外才是搞运营的。“如果没有运营,只有房子跟钱,这个事情玩不转;但是没有钱和房子运营也不行。我们今天看资产证券化这个事变得更好玩。刚才说十年投资四年回本4%—-6%,可是要花很多年才能赚的回来,今天我们的资产证券化加速了这个过程,能够让十年二十年甚至更久的利润在今天兑现,这是资产证券化最核心的东西。”刘辉表示,所有的一切都要回归到运营上面来。“今天确实大家都应该沉下心来干这个活,这个活干了,未来很多人会找你做REITs和ABS。离那个时间不远了。”

 

责任编辑: 3858NCY

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人家也是有底线的啦~
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