避开哪些坑才能成为规模扩张的下一个独角兽

 

“这个行业如果只是关注在空间的个体分割，所谓的投资孵化这样的一些故事，我觉得这是没前途的一个行业。”

（迈点网讯 方艺）随着中国热点城市进入城镇化后期，城市更新和老城复兴成为热点话题。大量需要盘活改造的大小物业需求不断涌动，但能够承接这样需求的运营方并不多。除了传统业态商场、酒店之外，共享空间的玩家们迅速且成功地向物业方灌输了这样一个更具新意的业态。

2018年4月26日，由迈点研究院(MTA)、迈点网主办的“2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典”在北京金茂万丽酒店隆重举办。在“明道”的共享办公分会场，华润置地北京共享办公负责人周宾，WE+酷窝创始人兼CEO刘彦燊，世联君汇董事副总经理、世联空间创始人冯刚，Distrii办伴创始人兼CEO胡京，方糖小镇联合创始人&COO 杨学涛围绕“规模扩张的下一个‘独角兽’”这一话题展开了探讨，本次圆桌话题由迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇担任主持人。

(从左往右 ：迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇，华润置地北京共享办公负责人周宾，WE+酷窝创始人兼CEO刘彦燊，世联君汇董事副总经理、世联空间创始人冯刚，Distrii办伴创始人兼CEO胡京，方糖小镇联合创始人&COO杨学涛)

在圆桌开始时，主持人丁晓宇就抛出了一系列问题：共享办公行业的下一个点往哪走?会止步于市中心吗?除了北上广深，共享办公在杭州、雄安、成都等热点区域会有怎么样的发展?在发展过程中，会遇到哪些坑?

华润置地北京共享办公目前是基于其现有的物业，周宾表示：未来，华润置地北京共享办公会引进一些细节方面的东西。同时，除了整合资源，盈利对于华润置地北京共享办公来说很重要。

“你们想引进一些细的，还是你们自己想做一些细的?”丁晓宇向周宾提问道。

周宾说：“我们有自己的共享办公品牌，我们希望把品牌融入到整个楼的生态里面，再把每个点串起来。”同时，周宾表示他们也不排斥与新的品牌合作。

说到这里，丁晓宇又向Distrii办伴创始人兼CEO胡京提问道：“你为什么从地产到共享办公，为什么做办伴?”

“虽然办伴小，但我有一种掌控世界的感觉。”同时对于现在所从事的工作，胡京用一句话总结：痛并快乐着。

对于也有点地产背景的世联空间，它又是怎么转向共享办公的呢?早前，世联行一直围绕着房地产开发商做咨询，而之所以要转型，是因为世联君汇想做中国的CBRE(世邦魏理仕)，做新三板市场的第一品牌。为此，世联君汇将世联行的相关业务拆分了出来，另外创立了公司，世联空间是世联行的其中一个事业部。而在这转型过程中，最重要的是专业和执行力，同时，“这个转型是非常痛苦的。” 世联君汇董事副总经理、世联空间创始人冯刚说道。

未来，共享办公何去何从?

对于共享办公的未来，WE+酷窝创始人兼CEO刘彦燊说：“我们提出的概念是新空间、新服务、新产业，共享办公是一个切入点，更多的是做一个城市更新，或者资产管理，WE+酷窝心里除了共享办公，还有商业元素，可能我们今年会把住也加进去，会是一个新兴的空间的概念综合体，社交、生活、办公都融合在一起。”此外，共享办公是一个新产业，新产业要从投资孵化的角度去看，一是重投资，更多的是地产方面的投资，并通过运营提升这些物业资产的价值;另一个是孵化，孵化的概念早在三年前就用了，对于共享办公来讲，孵化其相关产业的企业是有价值的。此外，没有房差、没有租金赚不了钱，“三年前，共享办公的人都说租金不重要，将来肯定是服务、投资。”但刘彦燊当时就认为这是吹牛的，事实也证明了他的正确，租金至今很重要。

而对于投资孵化这件事，胡京认为，“这个行业如果只是关注在空间的个体分割，所谓的投资孵化这样的一些故事，我觉得这是没前途的一个行业。”与这些不同的是，办伴所关注的是未来价值组合成的一种新型的办公方式。

共享办公未来的终点在哪里?

关于未来的发展，方糖小镇联合创始人&COO 杨学涛认为，共享办公空间规模化是必然趋势，但规模化的分支可能不太一样，比如有一个分支可能做企业服务。共享办公的本质只有“办公”这一个属性，如目前整个行业里出现了一些新变化：一是停止做开放工位，开始做套间;二是共享办公有可能成为一个品牌化的、连锁化的快销品，高速发展的充满着办公需求的办公业态。“第二种可能成为独角兽的方向的一个模式。”杨学涛说道。

而周宾认为未来三到五年之内，办公会因为科技的进步和改变，办公的需求及办公的状态将有非常大的质的飞跃，科技一定是改变未来办公模式的一个非常重要的因素。“我个人觉得现在所发生的这些事情可能都还没有最终地改变办公，因为我们研究了很多工作现象、工作中的场景，我们发现其实更多的是基于对楼的物业管理的科技的应用，节能、管控、监控、安全等等，从写字楼办公场景来讲给客户带来实际体验感的办公场景落地非常少。”周宾强调道，未来的科技一定能够在场景，给真正办公的人的场景改变带来非常大的飞跃。

对此，丁晓宇说道：“我们先不论将来的办公形态是什么，尤其想问一下在我们周宾，接下来要怎么发展?”

“我们不仅仅是共享办公，还是办公写字楼。”周宾回答道，实际上，周宾认为在北京这个区域里，或者北京资源集中的区域里，办公的释放量是足够的，它的释放量足够是因为它的资源足够集中，包括现在疏解北京的非首都功能，对办公是一次很大的提升，这是一次很好的机会。

同时，周宾表示，“过去的一些不具备首都办公的功能，可能会被更好的、更高精尖的东西来替代，资源会进行合理的分配，这个阶段我们坚定地看好，中国的发展一定非常好，北京的发展一定非常好，这种情况下规模的扩张是一个很必然的工作。”

那些热门城市都有哪些坑?

那么，以北京为例，世联空间又是怎么认知北京的办公市场可以承担多大的体量，又应该怎么样发展，在什么区域里面有什么样的机会?

冯刚认为，如果只是说共享办公，是一个很狭小的领域，远远不到一个平台。刚才谈到一个量级规模化，大家可以注意下共享办公业的一季度数据，中国主要的核心城市一季度尤其是办公的写字楼异地扩张需求的活跃度和需求量，排在前面的是二线城市，或者叫做1.5线城市，二线的核心活力城市，反倒不是北上广深，北上广深基数很大，从增长量来看，如杭州、成都、武汉，而且都是中资企业。对此，世联空间也是很看好未来中国的所谓的1.5线城市的发展，或者二线城市的商办业市场。企业的盈利一定是抓住趋势的红利，即在1.5线城市的规模化发展。

同时，这些热门城市的坑又有哪些呢?

胡京认为，很难说哪个城市坑还是不坑，举个例子，如果放在一个比较长的尺度里，没有一个超过100万以上人口的城市是坑，只不过是这个三年是坑，下一个三年，由于地方政策的问题、行业调整的问题，使得某个阶段它又是一个上升爆发期了。

但可以从短期决策来看，因为规模在中国是一个绕不开的问题，任何一个企业都不可能绕开规模。“关于坑不坑，其实质是投资哪个城市的问题。”胡京说，“如果我准备投资，首先选择GDP超过万亿的城市，再分析这些城市的构成，分析它对办公楼的需求。”可以快速扩张的城市，胡京比较看好杭州、南京、武汉这些城市。

对WE+酷窝来讲最重要的城市是上海，WE+酷窝作为在上海出来的公司，有着它天然的优势，“但北京公司到上海就会有点水土不服。这个是客观的需求。” 刘彦燊说，从客户的要求上讲，上海的客户对细节的要求比较多，北京的客户就比较“不拘小节”。刘彦燊目前比较看好杭州，“因为我觉得杭州的办公室的价格现在还是处于一个低迷的状态，但是它整个经济的发展，特别是民营企业的经济，阿里体系的发展，我觉得它应该在下面也会有一个增长期、有一个爆发点。”同时，刘彦燊特别比较留意的是成都、武汉、西安，“这三个城市各有它自己的特点，但是我认为从我们的空间角度上来讲，要进这几个城市，一定要有一个主题的空间。”

关于选择哪个城市，杨学涛认为他们判断的唯一标准是那个城市的办公氛围是不是已经足够好，“如果足够好就是机会，测算表通过就能做，测算表通不过就不能做。”同时，杨学涛表示，方糖小镇在城市选择上没有特别之处，除了大家一致的南京、杭州、武汉、成都这样的地方，“其他的地方我们也不是特别拒绝，只要我们资源能力够强，品牌连锁这只手够得着，这个账算得过来，我觉得就是可以做的。”

周宾个人觉得每个城市都有它自己的机会。“我们就看三产占比，三产是消耗写字楼最大的群体，现在国家政策鼓励三产，在每个城市三产都有相应的空间，实际上每个城市对办公的需求都有。”周宾补充道，同时，他认为只要找出这个城市比较大的发展途径，如某些城市适合做文学、科技，有的城市可能要做餐饮等，把自己的办公产品定位好、区别好，做得更符合这个城市发展的途径，那么它的市场一定会很好。

给共享办公的一句话

周宾：我觉得真的中国迎来了一个非常好的发展时期，在这个好的发展时期里面，我们写字楼或者办公楼作为经济的晴雨表，一定有非常好的表现，希望从事办公行业的未来的前辈或领导，能够一起大家把这个市场做得更规范、做得更好，通过我们资源的整合和服务能力，能够提高这个空间的天花板。

刘彦燊：过程是曲折的，前途是光明的。

冯刚：我们坚定地相信中国商办市场是一个真正的热点。

胡京：未来的办公一定不一样，大家继续加油!

杨学涛：共享办公行业时间短，希望大家不要再打价格战，大家良性成长，确保大家都能活下去，不要死于同行的恶性竞争。

丁晓宇：我们也希望你这个办公楼越来越好，大租、大卖，他们这帮人肯定不会租你的办公楼的，除非你给他们用。

题外话：关于价格战

关于价格战，刘彦燊非常赞同意杨学涛的观点，不要打价格战。“但我觉得这个价格战在短期内是不可避免的。”刘彦燊说，因为不打价格战，就不能大浪淘沙。

对此，丁晓宇说：“我觉得刘彦燊总的提议非常好，平常小区域的战争不影响大区域的和谐，达成这个默契的原因是大家没有沟通和交流的机会，一上来你做你的、我做我的，大不了拼爹。”大家应形成一个良好的默契，区域战场可以打一架，但不要让劣币驱逐良币，把所有的竞争都放到台面上，合法合规地竞争。同时，大家应多沟通、多交流，保持某个区域的良性竞争和合理的默契。

 

0