带10亿美元进组一线城市长租公寓或迎最强对手

旅游迈点网 2018-05-15 10:04

虽然租赁炙手可热，但与传统房地产开发商不同，租赁是一门需要专业运营的生意。

（迈点网-迈点空间租赁讯 Janet）近日，新加坡政府投资公司(GIC)与盛煦地产签署了一份协议，内容主要包括两个方面：GIC成为盛煦地产股东、搭建平台投资长租公寓。根据财联社独家获悉，在公司股权方面，GIC预计持有盛煦地产约15%股份，但盛煦地产的大股东仍为华平投资。

双方还将共同成立投资平台，用于投资中国一线城市的长租公寓。第一期投资总规模6.75亿美元，约合42.9亿元人民币。盛煦地产一位高管透露，双方合作的总规模高达10亿美元(约合63.4亿元人民币)。

至此，这位2015年早早入局的选手，将携10亿美元，在2018年会有怎样的表现呢？

盛煦地产之喜

细究出身，盛煦既可以算地产系也可以算作创业系。

2013年，华平投资亚洲地产行业负责人、合伙人周知和现盛煦地产联合创始人、董事长兼总裁王谦谈及在中国一线城市，部分位置很好的存量房产并未在最佳用途或者在最佳运营状态，其中存在着大量改造升级的机会。

这次聊天结果的产物就是盛煦，由华平投资和王谦发起设立。在2015年，这是行业内最早的一家以存量地产开发为主营业务的创新型地产企业。其半创业系、半地产系的不明定位，也是由此而来。

长享华平投资“恩宠”

在长租公寓领域，华平投资是舍得花钱的。

2012年，以6000万美金投资了国内集中式公寓运营商魔方公寓，并于2015年再次加码，华平追加投资1.4亿美元。

1月16日，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，自如完成40亿A轮融资。

4月27日，由华平投资通过其控制的境内实体领投，V领地获得2亿美元A轮融资。

而备受重视诞生的盛煦，“诞生之际”便收到了华平的丰厚大礼——1.7亿美元。“两岁之际”即2017年华平向盛熙地产追加了1.83亿美金。不难看出，作为盛煦的大股东，华平是真的将其视为自己在存量房领域开拓的主要抓手，花起钱来毫不手软。

此外，根据华平之前在长租公寓行业的投资经历，魔方、自如、V领地都取得了不错的表现，而一再加以重金扶持的盛煦地产应该也不会让华平失望。

再得融创“青垂”

今年3月初，曾以投资自如为进军存量地产开发的融创，再次向商业存量地产开发敞开怀抱。

融创上海区域集团旗下的融创（上海）商置有限公司与盛煦地产宣布，将共同发起国内首支存量资产并购基金，基金规模达200亿元人民币，这只并购基金的期限为5+1+1。这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场。

这与积极进军长租公寓的盛煦，也不矛盾。早在诞生之初，盛煦便表明自己是一家以存量地产开发为主营业务的创新型地产企业。与融创的携手，主要发展的自然是商业存量地产，但融创住宅开发商的出身，又怎能说对于盛煦的长租公寓事业没有帮助呢？

不懈努力的“富二代”

尽管“口衔1.7亿美元”出生，盛煦还是一个非常务实的“富二代”。

2016年，盛煦与华平投资的地产运营企业翌成达成战略合作，成为翌成创意的第二大股东。成立于2008年的翌成创意主营业务涵盖新式管理型办公、精品创意园和设计型服务式公寓以及度假产品。

在扩长了自己的存量地产开发范围之后，盛煦潜心运营，并及时跟上了存量地产开发的资产证券化热潮。

3月28日，盛煦宣布，翌成创意成功完成国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品——湘财-翌成创意信托受益权资产支持专项计划。这一ABS产品总规模为2.86亿人民币。据翌成创意方面介绍，此次入池的物业分布在上海内环以内，主要集中在徐家汇核心商圈内，另一处物业则坐落在北京市区。物业中有长租公寓项目，也有包括创意产业园在内的多出商办物业，其中既有个人租户，也有包括宝马mini、日立咨询、飞利浦、宜家在内的知名企业租户。

作为国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品，尽管规模并不是最大的，但在基础资产的构成上则为存量地产运营企业发行ABS产品进行了积极有益的探索，盛煦在资本市场的信誉度可见一斑。

盛煦地产之忧

尽管有个“富爸爸”，又得以10亿美元资金加持，融创、ABS产品主力，盛煦的存量地产开发之路看似光明无限，剩下的就是踏实走好康庄大道。但家家都有本难念的经，即使带着不错的资金以及地产资源，盛煦的长租公寓发展道路上也有可能会遇到以下几大隐患：

选择重资产，一条道走到黑？

与近几年入局长租公寓行业的企业不同，盛煦在2015年成立之初便表示将以重资产配置为主。尽管之后，盛煦与轻资产运营翌成创意合作，联手打造存量资产改造。这是否可以看做一个信号，坚持重资产运营的盛煦因为存量资产运营市场的资产持有方式转变，故而与翌成创意合作，将重资产和轻资产做组合，以实现在增加资产厚度的基础上，提升现金流的回报速度。

新派公寓发布国内第一支类REITs之际，引起行业内对长租公寓轻重资产运营之争。随着各类ABS、公司债券、以及CMBS等更为“轻盈”的资产证券化诞生之后，轻资产这一资产持有方式的优势似乎更为明显了。

尽管，王谦认为，盛煦更准确的定位是一个资产管理平台。利用买楼这样的重资产投入行为，通过对楼宇的改造获取现金流，进而提升楼宇的品质带动租金回报的增加。此外，他还表示重资产的持有将为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会，投资人的权益具有良好的变现性，也能够分散投资风险。

自然，盛煦在资金方面有着难以被超越的优势，无论是大额资金亦或是王谦提及的对于中小投资者的“投资引力”。但“勤俭持家”始终是一种美德。盛煦真的会在重资产这条路上一直走下去吗？

群狼争独食，心里真有底吗？

华平投资执行董事张其奇曾表示做好存量房市场有两个成功要素：一是收购物业的能力，二是运营能力。而这两点都是盛煦的强项。因为目前许多存量房市场的经营者采取的是轻资产模式，不具备收购物业能力。而从资产回报的角度来看，一线城市核心区块的存量地产已经变得越来越吸引人。在这样的形势之下，传统地产巨头的进入，让盛煦愈加验证了自己的重资产路线是正确的。

尽管有法宝“重资产”，但目前国内一线城市长租公寓的竞争激烈程度早已不同于盛煦成立的2015年。根据58安居房产研究院发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》，目前长租公寓品牌已达1200家，房源规模逾200万间，主要分布在北京、上海、深圳和广东广州一线城市及浙江杭州、四川成都、湖北武汉、天津、江苏南京和苏州等热点二线城市。数字显示，一线与热点二线城市的长租公寓竞争可谓是非常激烈了。

无疑，盛煦选择的方向是对的。根据迈点研究院发布的《2017年2017年度中国租赁地产（公寓）品牌白皮书》，未来以北上广深为代表的一线城市仍将成为长租公寓品牌拓展和竞争的主阵地，其开发成本也将持续提升。

此外，TOP30房企中近乎一半已开启各自的长租公寓征途，创业系也以不可轻视的速度迅速成长，中介系利用自身的优质渠道不断扩张规模。在强大的资金支持之外，盛煦该用什么在一线城市和这一群“凶猛”的竞争对手，一比高低，“抢食”长租公寓这块令人垂涎之食。

“寂静”了3年，能否成功唤醒？

2015年对于中国房地产行业也是一个具有标志性意义的一年。据国家统计局估算，2015年我国家庭户均拥有住房约为1.08套，按照欧美发达国家的经验，在户均拥有1.1套住房以后，住房市场就已经接近峰值。此时入局长租公寓的行业，可谓是生得逢时。

2015，这一年

地产系—万科正式推出泊寓

创业系—color公寓也在这一年诞生

泊寓要做第一，color已逝。

三年，说长不长，说短不短

相对寂静的盛煦地产 base品牌公寓会被这笔10亿美元的投资成功“唤醒”，并在市场大放异彩吗？

也许，只有市场和时间才能告诉我们答案。

小彩蛋：新加坡政府投资公司（GIC）同时也是青岛海尔的股东。近日公告显示GIC增持海尔股份。