每平米估值是公寓的100倍 联合办公是如何提高坪效的?

 

时间和空间，两个维度发挥空间价值。

假如公寓一间房按30平米算，一般市场估值大概10万/间，而WeWork一个工位，一般是6平米，估值却超过200万，整整100倍的差距？这背后的商业逻辑是什么？笔者认为，差异的首要因素就在于坪效的差别。

一、联合办公在时空两个维度将坪效做到极致

对于坪效来说，最关键的是如何在时间和空间两个维度将空间价值都发挥出来，联合办公在这两块都做到了极致，联合办公在实现了物理办公空间、使用时间共享的基础上，还实现了公共区域和设备的时间、空间双重共享，带来了效率提升和成本节约。

1、空间维度：共享办公，一站式服务

首先，共享办公。除了最基本的物理空间和办公设施外，大多数联合办公空间都设有共享前台、咖啡厅、健身房、餐厅、休息室等功能区，这样的共享有效提高了单位面积的出租率和使用率，也可以很好的提高空间密度。

其次，一站式服务。通过提供满足客户全生命周期的空间产品，一站式解决客户多元需求。以氪空间提供的三类产品为例，氪空间通过对入驻企业及市场需求的跟进和调研，氪空间产品从纯粹的敞开式到“相对的开放和封闭”，再到针对不同发展阶段的企业推出个性化空间产品，更贴合市场需求，一站式服务将极大提升客户的粘度，降低获客成本。

2、时间维度：移动办公，分时租赁

在时间维度上，办公方式的移动化、碎片化，也都是创造需求增长点的重要维度。这种现象带来的最重要的趋势就是商旅客户开始需要分布更广的、使用时间更为灵活的办公位。

首先，是分时租赁，碎片切割。针对共享空间的变现能力问题，目前很多空间开始采用一种用综合利用的方法。在没有活动的时候，这个空间就是开放的共享工位，为临时办公的会员服务；在晚上或周末进行活动的时候，可以腾出来作为活动空间，仅此一招，就能让空间的使用效率大大提升。

像方糖提供以小时计的自由工位，也可以按周、月、年为周期提供固定工位。针对短期办公需求者，方糖独创了一个类似于星巴克一样的“第三空间”，但不仅仅是一个咖啡馆，而是一张方糖卡（founder card），持有这张卡，人们可以在不同地理位置的方糖小镇进行灵活办公、开会等。

其次，移动办公。如果某联合办公品牌的空间散布在所在城市多个重要商业和创意园区的地理位置，并且允许空间租用者进行流动性办公，那么对于入驻企业用户来说，哪怕其日常租用空间在中关村创业大街，但你的客户要求在国贸CBD见面，只要一个预约电话，用户就可以临时租用该空间在国贸的办公室，在那里接见其客户。

联合办公的鼻祖Regus最早发掘这一商机并开辟了全球化会员模式，而新的联合办公空间品牌又在这一模式的基础上做了更新迭代。例如，联合创业办公社P2在会员制方面采取了新的尝试，推出了面向全球创业者的Passport，会员企业可以在开设该服务的任意城市使用相应的办公空间及相关资源，包括与Google for Entrepreneur合作的全球创业网络，全面的移动化办公从而得以实现。

纳什空间的“移动工作站”则覆盖了北京全城的核心商圈，满足了自由化、碎片式的办公需求，再加上“独立工作室”、“联合办公区”等产品形态，实现了所谓“全城办公”、“全程服务”的共享方式。

而对于公寓而言，空间利用本来坪效就相对要低，时间维度上长租相对又是低坪效的方式，所以像城家等，都在探索长短租结合的方式，希望能够在时间维度上提升公寓坪效。

二、联合办公智能化利用更能提升管理效率，提升坪效

对于联合办公入驻的企业用户而言，除了在舒适的办公环境下工作之外，灵活的工位租赁方式，共享的会议场地、活动场地、文印资源、休闲、工作、社交等社群活动都不可少。智能化空间管理系统能够有效提升管理效率。

从联合办公空间的业务主体来看，一个基础的空间管理系统主要涉及的功能有工位管理、预订系统、智能门禁系统、通知系统、供应商管理系统等，分别从不同维度提升了空间面积的使用效率，并有效提升了办公空间的管理效率。

在管理系统的呈现形式上，除了App之外，也需要对各种不同用户做出场景的区分。例如空间官网一般是给需要了解社区风格，预约参观空间的用户使用，微信服务号则更倾向于满足会员的轻度使用需求，例如一般的资讯信息，场地的快速预订，活动的参与和企业服务的查询都可以通过微信服务号来完成。目前国内各联合办公空间品牌大多数均开发了自己的后台管理微信公众号，已经能够实现轻度的客户管理功能，但在社群运营、资源对接方面的潜力还有待开发。当然，在空间数量及入驻团队数量尚不足的情况下，是否有必要花费大量人力物力开发专门的管理系统还有待各空间进一步考量。

以梦想加为例，率先提出了“OaaS(办公即服务)”产品体系，OaaS的产品体系源于梦想加对于办公需求维度的独特划分：其根据人与办公环境的依赖程度把办公场景分成重度、中度、轻度三层。针对重度即固定、团队办公的需求，OaaS体系所构建的场景将侧重于高级权限的私密、安全及归属感；针对中度即流动、会议等需求，OaaS体系则着力构建中级权限、满足办公设施的保障和便利场景；而针对轻度即“办公社交”、业务拓展及职业提升等需求，OaaS体系则分配以低级权限、强调资源共享及社交场景。

而对于公寓来说，目前智能化投入加大了投入，但是在产品溢价这块效果还不明显，尤其获客、运营各个环节难以通过智能化予以替代和效率优化。

三、坪效提升与空间体验如何平衡是联合办公的核心难点

如何权衡空间坪效和空间体验是联合办公需要重点关注的问题。原理上每位空间经营者都希望在固定面积上得到尽量多的工位，但是过度密集就会影响入驻团队的体验，也挤压了公共区域的位置。同时，对于一些公共区域，比如进行社区活动的会议室或路演厅，很多空间虽然预留出了固定空间，但是利用率极低，一定程度上削弱了空间的盈利能力。

单位工位面积的权衡。衡量空间利用率的关键指标是在不影响体验的基础上，如何在固定面积上提供尽量多的工位，这就非常考验空间设计能力。因为最终出租的是工位，而不是按照平米收费，所以工位数量就决定了单位面积的利润率。根据无界空间的分析，为最大限度保证办公舒适度，办公区以4㎡/人以上为设计标准，工位最小间距1.65米。按照这个标准，一个2000-3000平米的空间能够提供400-600个工位。

对于公寓而言，这个问题同等重要，一方面要提高坪效，就是要尽可能提升空间利用率，另一方面，要在价格端保持优势，空间面积又是必备要素，如何平衡也是公寓运营商需要高度关注的环节。

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