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穆林:最长5年 分散式长租公寓商业模式将被重塑

旅游 迈点网 2018-05-31 18:07

 

现行的包租+精装修+整租或合租的商业模式会遇到瓶颈,利润率逐年降低,短则2-3年,长则5年,商业模式面临重构。

(迈点专栏作者 穆林)2017年,长租公寓行业英雄辈出,经历了内外部环境的巨大变化后,行业迎来新的发展阶段,资本的注入和国家队、房企的加入,加速的行业的蜕变。笔者曾用5个关键词预测2017年公寓的行业的发展:

1、底线:行业底线终将划定

2016年之前,行业文件多以指导意见、通知的形式发布,以促进、指导为主;2017 年长租公寓行业将有多项规范性、约束性文件出台,将逐步设立行业底线。散小乱公寓企业、存在安全隐患的企业、低水平二房东将成为打击和限制的对象。

2、规模:“规模不经济”魔咒逐渐打破

公寓行业一直流传着“规模不经济”的魔咒,二房东赚的盆满钵满,品牌公寓却不赚钱。究其原因,源于行业底线尚未确立,二房东在房屋分割、税收、消防安全、人口管理、合同管理方面,都存在不少违规,甚至违法的行为,而依法依规、照章纳税、管理规范的品牌公寓却经营困难,“劣币驱逐良币”现象明显。行业底线的划定将终结这一悖论,“规模不经济”的魔咒将逐渐打破,公寓企业上规模、上档次、订规范、守规矩将有利可图,“规模经济”逐步显现

3、重回高速:行业将呈现分化发展的态势

2017 年,规模长租公寓企业增速将呈现“V”型走势,即通过2016 年模式创新、资源整合、管理提升等修炼内功之后,结合2017 年行业政策向好,行业进入新的发展阶段,发展速度重回高速。

尽管是高速发展,在不同城市、不同企业间呈现分化。不再是整个行业的全面高速,而是规模公寓企业高速发展,散小乱公寓企业、二房东低速发展和衰退的分化格局。

4、合作:资产管理、城市更新的合作格局初步形成

行业格局确立、规模越来越大,对于租赁式公寓这样一个“资源密集型” 行业,需要海量的合作以注入资源。 主要包括四方面:在租客端与消费金融企业、银行等机构的深度合作,在房源端与政府房管部门、地产企业、资产管理企业的深度合作,在资金端与金融、基金的深度合作,在装修、智能化端与专业机构、大型企业的深度合作,长租公寓行业将从一个租房子的行业,越来越呈现出资产管理、居住升级、城市更新的新格局。

5、城市人口规划:城市人口规划将成为长租公寓发展的重要因素,北京上海将受到严密管控,广州深圳及二线城市管控力度较弱

长租公寓产业在2017 年将呈现“因城施策”,北京上海将严格限定,甚至成为政府“特许经营”产业,能够获得政府授权、支持,甚至资源注入的企业将成为赢家。广州深圳将快速发展,群雄并起,能够依托政府支持,合法合规、变通实现土地用途变更,将成为发展的有效手段。广大二线城市,依然处于产业发展初期,将重演3-5年前一线城市的发展路线,快速扩张。

公寓行业有三个危险的数字需要打问号

EQR还持有11万套公寓吗?

EQR是美国最大的公寓运营商吗?事实上,EQR所谓持有的11万套公寓,经过近两年持续卖出,在2017年已剩7万套了。

300亿的估值从何说起?

2015年,EQR估值为300亿美金,平均每间房27万美金,约合180万人民币。但实际上,与其说EQR是一个公寓企业,不如说其是以公寓业为标的的基金机构。

90万间的大东建托真的值得学习?

日本最大的公寓公司大东建托,管理着90万间公寓,然而,尽管规模最大,但出租率和口碑并非最佳,与此同时,大东建托房屋托管业务的利润很低。

2018年公寓行业将进一步细分

展望2018年及未来的公寓市场情况,笔者认为,行业将呈以下三种态势:

穆林:最长5年 分散式长租公寓商业模式将被重塑

(公寓运营商的现状)

穆林:最长5年 分散式长租公寓商业模式将被重塑

(未来趋势:行业细分、分工协作)

行业细分:过去长租公寓运营商“啥都要管,产业链太长”,其根本原因在于行业规模小、分工不足,接下来,公寓产业将逐渐从土地三级开发升级为二级甚至一级开发,覆盖从拿地、规划、报建、设计、土建、装修、运营全流程。

精耕细作:产业链逐渐成型,从拿地(政府、村集体、工业用地、产业园:多主体供给)到开发(地产企业、代建商),再到运营(公寓运营企业),金融在其中起润滑作用,企业之间各司其职,精耕细作。

运营为王:在整个产业链中,运营是核心,优质运营商是稀缺资源,优质运营是产生持续的收入和利润的必备条件,运营为王。

笔者认为,公寓行业短期、中期需要精耕细作,高度聚焦优势区域,形成品牌溢价,长期则看好集中式公寓,超过1000间的大型项目将会出现,纯运营人房比大于100:1,未来中国Top50的城市均有机会。

穆林:最长5年 分散式长租公寓商业模式将被重塑

(点击查看大图)

注:纯运营指招租、签约、收款、抄表收取水电费、处理账务、工程报修、超市补货等日常运营,不包括BD、设计、施工、社群运营等。

给公寓同行的三条建议

1、精耕细作,强化运营能力,包括产品线战略、标准化、供应链、信息化、人才体系、营销体系等,并通过行业协同获取物业;

2、除传统存量物业BD外,将新建物业作为重要方向。加强与政府、村集体、地产公司的对接,获取优秀物业资源;

3、站在企业形象、品牌战略的高度,参与大型公寓IP、政府公租房、廉租房、人才公寓等物业管理。

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可以学习的对象,点击查看大图

分散式长租公寓商业模式将重构

笔者近期对分散式长租公寓进行了深入研究,推演出几点观点,供业内人士共同探讨:

现行分散式长租公寓商业模式:

包租(拿房成本)+精装修+整租或合租=租金溢价(出房价格)

租金溢价-包租月租金>装修分摊+融资成本

其中租金溢价率与顾客品质有关,(女性、年轻人、单身、高学历,接受溢价率越高),但随着长租公寓市场渗透率的提高,租金溢价率呈现下降趋势。

穆林:最长5年 分散式长租公寓商业模式将被重塑

笔者认为,现行的包租+精装修+整租或合租的商业模式会遇到瓶颈,利润率逐年降低,新收进来的房子利润率降低,业主续签率难以攀升,短则2-3年,长则5年,商业模式面临重构。

(作者系中国饭店协会公寓委员会专家组组长、青岛酒店管理学院信息化研究中心主任,本文系迈点专栏作者原创首发文章,不代表迈点观点,转载请注明作者及来源。)

 

责任编辑: 3858NCY

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人家也是有底线的啦~
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