富士康员工的信和公寓运营商的焦虑

 

由于改变原有的城中村外貌将面临不在享有超低房租，这让大多租客一时接受不了，而长租公寓运营商在改造过程中也受到多重阻挠。

（迈点网-迈点空间租赁综合报道）近日，富士康员工发公开信称“要求涨薪”，而其后一重要原因是其担忧城中村改造将大幅提高厂区周边房租。对此，一时媒体报道频频，万科也在公开信发布当晚紧急声明。

城中村改造作为长租公寓物业供给的一个重要来源，长久以来属于运营商“又爱又恨”之处。物业规模大，一举能为各自的年度长租公寓数量小目标减掉1个0；运营管理难，原有的城中村房东与租客难以应付，之后还将面临公寓运营难题。那么，城中村改造中，长租公寓运营商该如何应对这一“阵痛”呢？

城中村七八百元的房租或将翻倍

富士康员工发公开信

▲图片来源：中国房地产报

6月11日，深圳，富士康工厂区内，一封《致富士康员工的公开信》引得来来往往的工人们驻足观看。

“里面的内容就是说要求涨薪。我觉得要求很合理，为什么我们在工厂工作就不能享受正常涨薪公平待遇。”有富士康员工在电话中对《中国房地产报》记者表示。根据这封公开信写道：近年房租一直处于飞涨状态，工资却雷打不动。

而富士康员工之所以此时要求涨薪，另外一个理由是万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖新村进行改造，他们担忧城中村房租将翻2-3倍，只有涨薪才能跟上房租的涨幅。

据《中国房地产报》报道，其实在6月10日的时候，一群居住在富士康龙华工厂附近城中村的务工人员就曾共同召开了一个租客会议，并写下了《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》。提到了万科与城中村房东签订合作协议，或将影响抬升租金，政府部门应该予以监督。

这封致万科、房东及监管部门书称，深圳，从一个小渔村发展到国际化大都市，每个人都贡献出了自己的力量，我们愿意在此继续奉献青春与汗水，我们也希望得到理所应当的权益保护，不致于心灰意冷而离开。“众贫不能独富，散财即以生财，与其废屋空闲向西风而倾塌，欹若雕楹大敞庇寒士而欢颜。”（语出清末的房客减租运动公廨信函）

多方压力来袭

公寓运营商同样“心事重重”

▲图片来源：万村复苏

其实，对于城中村改造长租公寓，地产公寓运营商同样承担着不小的压力。来自原城中村房东对该片区价值提升的过高预期；长租公寓改造前期投入的大量资金成本以及周边居民、企业甚至街道对于改造项目的诸多要求。城中村改造，也不是一个容易“下咽的香饽饽”。

赶上风口的万村计划

2017年11月，万科旗下的深圳市万村发展有限公司（以下简称“万村”）正式发起了深圳城中村综合整治运营计划——“万村复苏”。而这一计划恰好赶上深圳正式放开城中村规模化租赁的风口。2017年10月，深圳发布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。同时，深圳计划推进100万套城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

对此，长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣表示，同行的开发商也都在关注万村这一改造模式，都在盯着城中村，就看谁抢得快一点。这一模式也是基于深圳存量市场庞大这一特性，即城中村农民房或私人自建占深圳全市住房总量的49%，可以说是租赁市场的半壁江山。

想要吞食这一巨大的蛋糕，万村计划首先需要说服原业主，与各楼栋的业主签约合作经营协议。租赁期一般在12年及以上，因改造成本较大，据万科方面测算，至少经营8年后才开始盈利，故签约期较长。由于租赁期较长带来的市场租金不可预估性，为保障原业主的收益，起始租金一般会对片区现状租金略有上浮，并约定增幅周期及比例。

此外，万科还需要去平衡原业主及企业之间的利益关系，又不可大幅上涨租金以影响、扰乱市场。

而对于“万村计划”的盈利模式，不少长租公寓业内人士认为最终还是要回归商业本质，只是何时可以收割市场的问题。长租公寓行业虽然一直在说可以通过社区做增值服务等等去盈利，但其实目前没有人看到能在租金差以外挣到更多的钱。因此，万科现在还是规模为先，因为资源是有限的，谁能握住更多资源，未来产生收益机会就越多。比如什么时候能把长租公寓的规模做到一定优势，有了定价权，那可能就是得到回报的时候。

但就目前而言，盈利一说尚早。

6月11日晚间，万科在公开回应中以坂田新围仔项目举例进行了说明：改造前，新围仔城中村单房均价在800元/间/月，一房一卫价格区间在1100-1200元/间/月，两房一卫均价在1250元/间/月，改造后泊寓的价格区间为798-1398元(含家私家电)；在福田玉田村，未改造的单房价格区间在1250-2600元/间/月，一房一厅或两房价格区间在2600-4000元/间/月，改造后的泊寓价格为1398-2498元/间/月(含家私家电)。据此不难判断，改造前后的租金价格是处于同等区间。

万科称，在房屋的消防、管线、室内装修、运营维护等方面的投入力度很大，付出的改造成本较高，但万科将利用三十多年房地产开发经验，在更集约的户型面积内集合完整的功能空间并努力维持单间公寓的月租金稳定，为租户提供更加安全和舒适的居住环境。

实地走访，大部分房源租金维持先前水平

而在某自媒体微信公号发布的名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》推文在网上热传之后，《南方都市报》记者实地走访了清湖新村等多个正在推进“万村计划”的深圳城中村，发现大部分房源租金仍维持在此前的水平。

但也有受访租客表示，得知万科将要对清湖新村进行改造后自己曾多次跟房东询问自己租下的这栋是否会与万科签约，但均未得到任何答复，“这让我很焦虑，虽然目前尚在合约期内，相信房东不会随便涨房租，但很难说未来合约期满房东在续约时是否会提出大幅的涨价或是对租期进行什么新的要求”，这位租客坦言。

在记者的实地走访中发现，虽然“万村计划”进驻的消息已经让租客面对起房东的“坐地起价”，但清湖新村当前房源仍旧较为充足，村中的很多楼前都挂有出租的招牌。户型主要集中在一室和一室一厅。记者以租房者的身份联系了多位房东后了解到，目前村内的多数房租价格仍维持在此前的水平，目前仍可以680元左右租到单房，980元左右整租两室一厅。一位在附近工作的租客称，房屋租金有时半年会上调一次，每次的涨幅约在100元左右，“因为距离工厂近，100元也是在承受的范围内”。

别让城中村改造“伤了人”

多方出力共塑城中村美好生活

▲图片来源：万村复苏

城中村改造的目标无疑是美好的。近年来全国各地发生的城中村违规群租、以及违章建筑消防安全事故频发，城中村改造迫在眉睫。

而涉及城中村改造的多方主体，该如何在这一场美好生活保卫战中付出自己的努力呢？对此，长租公寓业内人士、万科官方以及有关部门人员均给出了自己的建议。

业内人士：完善产品线，主管部门对长租公寓价格适当关注

与清湖新村因预期“涨价”不同的，是如今一房难求的景乐新村。深圳市万村发展有限公司总经理蔡学金向记者表示，预计于6月底将正式推出包括位于南区样板间在内的这三栋经过改造变身长租公寓，预计提供100套左右的房源。

记者走访发现，当前的景乐新村已经难觅整套出租的房源。连带着周边的锦绣新村和弓村一区的出租房源都开始走俏。“租不到”和“没有房”成为了这一代寻租的租客最常听见的答案。据周边居民介绍，目前锦绣新村单房月租为600多元，一房一厅租金为800-1200元。而在弓村一区，有的公寓式的单房价格已经上涨至每月1480元，让人很难相信这是深圳关外城中村的房租价格。相比起周边接连上涨的租金水平，万村将于景乐新村推出的这三栋长租公寓定价很是让人心动，单房起步价或将为598元。

蔡学金透露，为了适应附近三和人力资源市场的求职者的暂住需求，在万村对景乐新村的改造中还规划了5栋短租房，预计将提供2500平米的居住面积，“这些短租房目前还在规划中。”

深圳市房地产中介协会行业研究总监徐枫向记者表示，根据此前调研，长租公寓特别是品牌公寓的进驻，的确会对周边房租形成比较普遍的带动作用，平均涨幅为月租金的5%。其中原因包括了改造成本和企业利润等。徐枫建议，包括万科等房企在参与城中村改造和旧改等项目中的长租公寓的价格和租金，政府主管部门还是需要予以适当关注。

万科公告：将努力维持单间公寓的月租金稳定

6月11日晚间，万科在公开回应中以坂田新围仔项目举例进行了说明，显示改造前后的租金价格是处于同等区间。（上文中有具体数字说明）并称在房屋的消防、管线、室内装修、运营维护等方面的投入力度很大，付出的改造成本较高，但万科将利用三十多年房地产开发经验，在更集约的户型面积内集合完整的功能空间并努力维持单间公寓的月租金稳定，为租户提供更加安全和舒适的居住环境。

市政协委员陈蔼贫：可否对低收入家庭租房进行补贴

像万村计划一样对城中村进行综合整治的改造，在其过程中造成一定范围的租金上涨或是房源短缺的现象究竟应该如何评判？深圳市政协委员陈蔼贫认为，万科企业运作必然有其市场定位，成败与否应该由市场检验。在当前以租为主的大政策背景之下，政府应该鼓励多主体进入市场，并可以探讨完善是否应当针对不同的主体采用不同的政策。陈蔼贫表示，如是否可以对面向低收入家庭的市场行为进行政府补贴，缓解这一群体在租赁市场中的劣势地位。此外，政府还应加大公租房的供应量等方面的投入，并完善管理措施，规范交易双方的行为。

综上，丰富产品线；相关部门对城中村改造的长租公寓价格适当关注；公寓运营商尽力维护租金平稳以及政府部门或相关企业可以考虑对低收入家庭进行租房补贴，甚至可以对参与城中村改造的企业进行部分补贴，使其在稳定房租价格时能多一份助力。以上举措或都将有助于缓解周边租客对于城中村改造或将带来的房租上涨引起的恐慌，避免不必要的纠纷。

毋庸置疑，城中村改造作为城市更新的重要举措之一，将有助于为更多的人提供更高品质的租住生活，在消防安全、生活环境以及社交环境等方面都有所提升。但是由于改变原有的城中村外貌将面临不在享有超低房租，这一点让大多租客一时接受不了。而长租公寓运营商在改造过程中也受到多重阻挠。

关于本次富士康员工发公开信时间，其实早在今年4月时就有人曾预言会发生。当时《界面》就万科“万村计划”快节奏进行城中村改造，采访多位深圳长租公寓市场业内人士，曾有一资深人士当时就对记者表示，如果万科按照现有的长租公寓行规，改造完以后租金比原来翻倍，就会对城中村本身的低租金市场造成很大破坏，届时万科也势必被市场质疑在快速抬高租金。

然而，尽管城中村改造现在遇到了诸多问题，有不少的质疑声音，未来也将会遇到不少的困难。作为长租公寓成长路途中必须经历的一场“阵痛”，城中村改造是必须经历的一站。而“涅槃”过后的城中村长租公寓，将抖落消防隐患、牵手楼、环境安全等灰烬，带领入住的租客一同进入更为美好的租房时代。

 

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