贝客公寓CEO魏子石：行业老兵解读长租公寓发展三阶段

 

入行5年，魏子石感叹行业的变化很快，并正处于黄金发展期，每一个阶段的变化都对运营商提出了新的要求和挑战。

（迈点网讯 谭博雅）房地产进入存量时代，以及约2.5亿流动人口的庞大租赁需求共同催生了一个关于存量资产，及空间租赁的新产物——长租公寓。2014年，雷军只用4分钟便拍板投资一个亿，从此拉开长租公寓由无人问津走到聚光灯下的序幕。随后，长租公寓拥趸者众，酒店、地产、中介、创业品牌等四大派系共同搅动“租赁万亿蓝海”。

而长租公寓并非一个暴利、短线的行业。面对行业内产业链条的复杂性、运营体系标准化落地、缺少清晰的盈利模式等难点，虽然参与者众多，但尚处于摸索状态的运营商对这些问题依然没有公认的解决方案。而由于资本的强相关性，因资金链断裂等原因“倒下”的品牌不断增加……

观往知来，以史明鉴。在长租公寓走到转折路口的今天，不妨通过行业参与者的视角来回顾其各个发展阶段，以内生力量寻求行业未来的发展方向。

魏子石是从2013年开始涉足公寓行业的，称得上这个行业的老兵。

阶段一：2008-2013年

万汇楼试水租赁市场

行业内第一家长租公寓要从2008年说起，那一年万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼，试水租赁。万汇楼是政府的廉租项目，租金标准不到500元/月，并且7年未曾变过，但只开放给月收入2600元/以下的人群。项目采取互助自管式的物业管理模式。万汇楼是一个雏形产品，在产品本身存在诸多不成熟，但给行业带来借鉴与思考意义是深远的。

2013年底，魏子石在南京创立了贝客公寓，属于行业内较早成立的公寓品牌。在这之前，他曾先后做过酒店前厅服务生、集团董事长助理等工作，接触过标准化的酒店服务和运营流程，还参与了孩子王、汇通达、好享家等连锁品牌的前期筹备、商业模式研究以及团队组建等。“这些经历让我日后长租公寓的运营管理受益很多。”魏子石谈起当年的从业经历仍然感慨颇多。

彼时的长租公寓还很低调。“行业参与者大多是有一定房源规模的二房东，大家基本上都是‘闷声发大财’的状态。“与现在的风口相比，当时的长租公寓并未走进大众视野。因为政策法规的不明晰，行业处在”灰色地带“，加之当时消费观念的影响，长租公寓的居住方式并未得到市场的普遍认同，贝客公寓处于小心翼翼的起步经营阶段。

 

贝客公寓房源实景图

阶段二：2014-2016年

规模化发展 长租公寓初获政策支持

就在贝客公寓成立的第二年，市场环境出现了转机。长租公寓在2014年进入了第二个发展阶段，这其间的分水岭或许就是刘洋获得的1亿元融资事件。2014-2016年是长租公寓第一批创业品牌、及酒店系品牌的孕育时期。国家层面也开始关注住房租赁，长租公寓政策红利不断。2015年1月，住建部发文：《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，公寓行业迎来最初的曙光。“这一阶段的第二个特点就是资本市场对于公寓行业盲目、不理性的追逐。“2015-2016两年时间，有数家公寓机构均已步入C轮及战略融资后阶段。而这当中有些企业已经“阵亡”。

乘着这一阶段行业整体的向好趋势，贝客公寓开始稳健地规模扩张，发端于南京，并逐步覆盖北京、上海、苏州等一二线城市。在客群定位方面，贝客着眼于有一定消费实力的中高端白领，并努力做好围绕这一群体的产品迭代和服务。据悉，贝客公寓产品体系已进化到3.0阶段，针对北京市场的绿贝产品线更是首次将绿色健康理念引入长租公寓行业。“贝客公寓最大的特点和优势就是靠产品品质与充满感动的服务营造‘有体温的社区’。”魏子石说道。平均97%的出租率是贝客获得市场认可的最好注脚。

 

贝客公寓公区实景

如果说长租公寓的规模化是量的提升，那么品牌化就是长租公寓质的飞跃。作为规模化扩张的直接影响，公寓运营商品牌意识的觉醒让行业的发展得到越来越多的关注。同时，行业内的竞争与洗牌也开始上演，一些独角兽品牌抓住机遇确立了行业地位。

阶段三：2017年至今

真正的风口 多方合作寻求共赢

2017年，长租公寓迎来爆发式增长。据统计，2017年我国租赁市场的规模达到11398亿元人民币，全国租赁人口达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。

去年出现的“房住不炒”及“租购同权”等政策更是为公寓行业添了一把火，风口的来临让不少行业人大呼“长租公寓的春天来了!”政策刺激下,住房租赁市场的发展进入了快车道。随着公寓品牌发展速度的提升，其对于资本愈加渴求，而资本市场对于公寓行业的态度却趋于理性，投资的天平倾向于有竞争实力的头部企业。同时投资主体的变化和投资渠道的收窄，让公寓品牌融资并不像早年那样容易了。

而贝客却在2017年获得一笔大额融资。2017年底，贝客公寓完成由三六五网以自有资金1.25亿元参股的A轮融资。本轮融资后，贝客公寓的估值将达6.25亿元。魏子石表示，“除了资金方面，双方资源互补是我们更看重的。”贝客与365淘房将围绕C端租房需求，形成优质房源、资产管理，以及信息发布、流量入口、金融等方面的双剑合璧，创新更多金融服务方案。

这一阶段的最大不同还体现在市场参与主体上。“开发商和国有企业开始进入，而且是大批量。”魏子石表示，基于市场环境的变化，行业发展充满未知性，但另一方面也增加了多方合作的机会，行业内银企合作案例频出。魏子石告诉记者，贝客会更加纵深地利用扎实的运营系统和体系，和各个区域的国有租房平台进行资源合作。

贝客公寓与安居集团达成战略合作

“我们已经和南京市国资委下属的安居集团达成战略合作，成立安居贝客合资公司，尝试混合所有制改革。并引进贝客的核心资源和能力，将合资品牌打造成为租赁行业中民营与国资合作的成功标杆。“据悉，该合资公司预计将在未来三年内合作完成30万平方不少于10000间的租赁式公寓的开发和运营，第一批房源将于今年下半年问世。”另外，贝客还与徐州国资委下属的新盛集团达成战略合作，开展轻资产的咨询顾问服务模式。上海、无锡、苏州、连云港等几个城市的租赁平台也在合作洽谈中。”围绕长三角与国有租赁平台多点开花的合作策略让贝客获得不少优势资源。

随着行业的纵深发展，资源会逐渐集中到头部企业。魏子石对这一观点表示认同，并预测道，“2019、2020年预计会出现更多的品牌合作、并购案例。一些头部品牌在市场地位、影响力上会更加突出。”针对这样的市场预测，贝客仍然坚持自己的打法。“我们将坚持对项目的质量控制，把速度和规模放在第二位。”深耕长三角与北京市场，提升区域门店密度也是贝客长期坚持的发展战略。

贝客的发展历程是整个公寓行业的缩影。入行5年，魏子石感叹行业的变化很快，并正处于黄金发展期，每一个阶段的变化都对运营商提出了新的要求和挑战。未来，贝客将通过精细化管理，以及系统能力的提升，进一步增强品牌盈利能力，将非租金收入提升至15%。

 

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