“空间即服务”模式会是商业地产的明天么？

 只有40％的共享办公空间能盈利，如何挖掘每一寸空间的价值？

（迈点网-迈点空间租赁讯 贝玉）商业地产（CRE：commercial real estate）行业正在向以服务为基础的行业的转变，传统的公共和私人空间概念正在被弱化，灵活办公空间需求与日俱增，研究表明，到2030年，30％的公司办公室将与灵活空间息息相关，到2022年，共享办公空间将超过30,000个。

要么改变思维方式，拥抱灵活空间，要么你将面临失去最佳租户的可能。

为应对变化和挑战，你需要了解的一个概念是空间即服务模式，即让每一寸空间充分发挥价值。

在房地产行业，采取该模式最典型的代表就是共享办公运营商WeWork，然而，这类品牌通常需要比较大的空间（大约25,000到40,000平方英尺）并提供同性质的设计和解决方案。如果你的物业空间面积比较小，或者你想让开展属于自己的办公空间业务，很有可能会面临风险，因为只有40％的共享办公空间能盈利。

针对小空间的玩家正在入局

小规模的“空间即服务”提供商的进入，弥补了市场的空缺，初创公司Bold瞄准的就是面积为5,000到15,000平方英尺大小的空间（约合464.5-1393.5平方米）。

研究表明，中小企业每年需要花费6,000英镑用于咖啡馆（谈商业业务），用于酒店的小型会议室的开销每年达9200万英镑，粗略统计，这个市场将超过10亿英镑。

Bold在伦敦各地推出一系列精选空间，会员可以按小时或按天灵活进出。这些空间通过App进行预订，同时该App也是解锁门禁的数字钥匙。在与商业房地产公司CBRE合作后，Bold未来两年将推出100多个空间，会议室包括高效会议所需的所有必需品：免费WiFi、巨型白板、浓缩咖啡机、大屏幕电视，能容纳10人以下的团队。

Bold联合创始人兼首席执行官Caleb Parker表示：“越来越多的业主希望将灵活的设施融入他们的空间，但在过去可能很难实现，因为房东不一定具备成功建立和运营这样一个空间的专业知识。租户需要的灵活办公空间通常是临时或者外部的。例如，因为员工增加，一个企业可能经常将其未被充分利用的会议室变成工位，这样做对充分利用空间是有意义的。然而，当偶尔需要会议室时，怎么办？

共享的‘空间即服务’模型解决了上述问题，对于业主而言，你不必专门辟出数万平方英尺的场地用于灵活办公，你可以简单地将办公室楼中的一个楼层或将一个小的区域转换为灵活办公区域。”

“租户可以在需要时使用灵活办公区域，原有的办公空间也不受影响。那些要求使用共享灵活办公空间的租户通常是业务成功的租户，业主这样做能吸引和留住这些客户。”Parker补充道。

通过使用空间即服务平台，业主可以获得更高的租金，提高入驻率。仲量联行预测，30％的商业地产可以变得灵活，有助于最大限度地提高空间利用率并减少占用率。

过去，办公空间分为工位、办公室、会议空间和其他设施（如午餐室、服务器室等）。但是，会议室和办公室等私人空间通常都是空的。空间即服务模式充分利用了可用空间，业主可以为物业添加灵活空间，例如，租户可以临时租用会议室或特设设施。

“对于租户和业主来说，这个办法两全其美。租户减少了需要租用的空间，但仍然可以使用灵活办公空间。房东提供一个模型来吸引和留住租户，在适应不同需求的同时缩减了固定成本。”

空间即服务提供商eOffice提供一系列灵活办公空间方案，首席执行官兼创始人Pier Paolo Mucelli表示：“我们在灵活的基础上提供空间，通常这个空间约为10,000平方英尺（约合929平方米），引入社区因素，较小的空间意味着你可以更好地控制环境，这对于希望采用更个性化方案的企业来说非常重要。”

▲ eOffice空间实拍图

企业进入灵活办公领域的新切入点

虽然近年来灵活办公增长飞速，但企业间的合作才刚刚起步。一些企业正在开放自己的公共空间以促进创新，可扩展的空间即服务模式为这些公司提供了灵活的便利设施。

“越来越多的成熟组织需要创建一个全托管、创新和灵活的办公空间，我们看到了市场的需求，相信这个领域会实现高速增长，Bold为这些企业提供了解决方案。”Parker表示。

高力国际最近的一份报告指出，从财务角度来看，空间即服务也是一个很有吸引力的选择，因为与传统的办公室租赁相比，采用共享办公能平均节省25％。

与空间即服务提供商合作，业主在空间设计上有了更多的选择。

例如，在Bold，他们的室内设计团队以大胆的主题装饰每个空间。这些主题用于激发创造力和协作。每个主题都包含许多颜色和图案，它们与业主携手塑造主题空间的感官，赋予空间不同身份。

设计融合了私人空间、灵活办公入口区域和咖啡厅，业主可以根据空间的情况向上或向下拓展以匹配资产情况。这种可自由选择的方式将空间即服务提供商与其他提供商区分开来。

空间战役刚刚开始，小型运营商这种量身定制和灵活的方案可能会削弱现有主流办公玩家的主导地位。

eOffice首席执行官兼创始人Pier Paolo Mucelli相信他们会在灵活办公空间领域占得一席之地，他表示：“在伦敦，95％的办公空间仍由传统租赁主导，灵活办公空间占4％至5％，但灵活办公的比例将增加。我们与那些过去签订10 - 15年租约的公司合作，目前他们只能预测未来6或12个月需要多少张办公桌或多大空间。因此，将会有许多不同的运营商采用不同的方法和风格，这就像将星巴克与专业咖啡连锁店进行比较一样，大家吸引客群的因素不尽相同，关键看客户希望获得什么样的体验水平。”

“租户过去签订租约可能长达10至15年，而现在他们意识到，自己可能不需要租用传统办公室这么长时间，而业主也更愿意尝试新的模式。我认为未来大型国际运营商会越来越强势，但小型、小众或专业运营商也会占据一定的市场份额，为各类企业提供多种灵活的办公空间业务模式。”Mucelli总结道。

商业地产的明天？

空间的概念不断被提及，在国内，一些具有领先服务意识的地产开发商开始寻求突破和改变，探索新的模式，让空间与服务紧密相连，2018年龙湖集团CEO邵明晓在年会上提出了“空间即服务（SaaS，Space As A Service）的概念——未来，龙湖不仅是简单地创造空间产品，还将积极参与城市空间、服务重构，按照客户未来生活、工作、社交场景，在产品和服务层面持续创新，推动龙湖地产成为“人与空间的连接”。

房地产行业步入存量时代，大量的资产需要重新被盘活，在消费者需求的驱动下，空间生意被进一步释放，2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛上，新派公寓创始人王戈宏指出，无论是酒店、公寓还是共享办公，做的其实都是空间的生意，并指出“中国的房地产正在转型，空间革命已经到来。”

时代在变，“空间即服务”会不会是商业地产的明天，目前还不能下结论，这种模式将如何适应不断变化的办公领域，值得期待。

 

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