再不强力推进 住房租赁产业“破产跑路”的会越来越多

 

发展租赁产业的难度远远大于预期，唯有砥砺奋进、合作创新，大力扶持、精心呵护，租赁行业才有可能持续、健康、持续发展。

快速发展租赁行业是国家的重要部署，是房地产长效机制的关键环节，针对租赁行业出台了大量政策。表面看叫好声很多、冲动者甚众，但深入分析发现，租赁行业发展还面临巨大的机制体制障碍，亟需破除，如不强力推进，租赁产业难以达到国家的要求、难以实现人民对美好生活的向往，恐将给国家抹黑。

人口流入 城市住房供给不足

住房供需平衡点：住房总供给=住房总需求*（105%+住房空置率）

总需求：2028-2030年中国人口峰值14.5亿，按照城市化70%-80%测算，城市人口10.15-11.6亿左右。户均人口：中国目前户均人口为3.06人（第六次人口普查公告，城镇乡村平均值，城市为2.76人），此数字与日本1993年较为接近（3.04），预估12-15年后，户均2.5-2.6人（日本2015年数字2.55，美国2.51），总需求房屋数量约为4.16-4.6亿套。

总供给：全国城镇户口总数（第六次人口普查2010年数据）城市128660933户、镇78528240户，合计207189173户，按照户均1.01套约为2.1-2.2亿套。2010-2018年每年新增大约500-1000万套，合计约2.3-3亿套，不超过3亿套。

注：未考虑以下数字

●每年城市改造拆迁量；

●未考虑建筑结构，其中3000-4000万套为砖木结构；

●未考虑房屋设施，大致30%房屋，即0.6-0.7亿套不具备厨卫；

●未计算“商改住、工改住”情况

表1 中国城市住房需求预测数据

数据来源：国家统计局 第六次人口普查数据

观点总结：中国住房并非足够，按照“美好生活的需要”结合美日等发达国家数据测算，中国距离供需平衡还有较大差距，保守估计还需要2亿套住房才能满足未来需求，而且这2亿套住房将集中在TOP30-50左右的核心城市中，受限于土地，未来压力巨大。

居住品质距离“美好生活”还有巨大差距

目前长租产业供应主体以“存量”为主，分散式公寓主要是包租存量住宅，精装修改造后、通过整租或者分租（N+1）提供给租客居住；集中式公寓主要是运用存量商业物业（也存在工业、教育等属性物业，但各地政策不同，运作难度大、供给量稀少），通过二次改造后散租给租客居住。这样的供给主体品质、尤其是性价比有待提高，分散式公寓中的整租产品和集中式公寓租金成本高、改造费用高导致租金价格高企，分散式公寓中的合租产品存在法律边界不明确、租住体验差等问题，距离“人民对美好生活的需求”还有巨大差距。

对比国外租赁产业，租赁机构占比较高，且大多数租赁住房为专用物业，即：充分考虑租赁人员需求后量身打造的租赁用房，居住体验明显提高，以日本为例，95%以上的租赁用房为专用设计，私人住宅用作租赁的占比极低，几乎可以忽略。

表2 日本租赁用房总体情况

数据来源：日本总务省统计局《住宅与土地统计调查》点击查看大图

观点总结，目前我国房屋租赁市场以“存量为主”的市场格局，将会是一个阶段性的现象，随着租赁行业的发展，尤其是租赁企业的扩张，未来专用的“租赁物业”将会越来越多的涌现，当然由于供地周期、建设周期，可能需要2-3年才会有批量的“专业租赁用房”形成供给。

租金上涨趋势难以阻挡

对比房价上涨更多的体现土地政策、货币政策，租金上涨更多的是国民收入、尤其是城市收入的体现。预计市场租金将随着国民收入的增长而同步增长，总体趋势呈现同向变动。

从国际角度看，租金/支出比和租金上涨速度规律性较强，即租金/支出约为30%-40%左右。租金涨幅看，租金上涨幅度低于人均收入上涨速度，通常相关度在1:0.36左右，即：对于中低收入群体，收入增加1元，就会在租房上多花0.36元。

表3 美国家庭住房与租房情况与开支表

数据来源：美国劳工统计局，1994-1995年，1998年11月汇总发布

参考日本1978年-2013年数据，1978年-1993年日本经济高速增长期间，租金价格上涨幅度约为收入增长的36%，1993-2013年20年期间日本经济几乎0增长期间，全国租金价格也几乎0增长。

表4 日本历年国民收入与租金价格关系

数据来源：日本总务省统计局《住宅与土地统计调查》 日本不动产研究所

数据来源：日本不动产研究所

观点总结：伴随中国经济维持中高速增长，人均收入依然处于持续提高的阶段，城市租金上涨趋势难以阻挡，且我国城市化率快速提高、租金占收入基数较低、核心城市控制供给等因素叠加影响，核心城市租金上涨速度明显超过0.36依存度，比如2010-2017年我国人均收入增长100%，但北京租金价格上涨70-80%，依存度达到0.7-0.8，未来核心城市租金上涨压力依然巨大。

结合目前国内长租公寓产业政策、企业发展分析，尽管近年来各地出台了不少政策，从政策推出多、落地实施少，不少公寓企业、尤其是民营公寓企业坦言：“政策温暖很多，但难以照到我们身上，我们只感受到火热的市场、把本来可以1块钱拿到的房子炒到2块，而我们不得不提高销售价格…”。鉴于此，在现行政策下以下现象会大概率发生：

●租赁行业势单力薄，难以阻止大城市房价过快上涨

●租赁行业品质不足、难以满足人们对“美好租赁”的要求，且行业高端化迹象明显，低收入群体住房保障缺失

●行业企业步履维艰，破产跑路将越来越普遍

总而言之，发展租赁产业的难度远远大于预期，唯有砥砺奋进、合作创新，大力扶持、精心呵护，租赁行业才有可能持续、健康、持续发展，“租购并举”，让全体人民“住有所居”“租有宜居”。

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