鼎家董事长魏永锋:后悔高价拿房 不悔做公寓|房租飞涨后观察④

无奈，无语。

（迈点网-迈点空间租赁讯 贝玉 李菁）“舆论为了博眼球，有些东西是没问题的。但我最近看了很多的报道，觉得明显失真，我都想要去起诉他们。什么内部员工爆料，搞不定就是他自己写的。”和我们谈起近期各种自媒体对鼎家的各种报道时，鼎家董事长魏永锋表示又气又无奈，“所以我想做一个正面的回应，把这件事情的起因是什么，过程是什么，都讲明白。”

每月的1日和15日是鼎家需要向房东付款的日子，事情发生在8月1日，这一天，鼎家租金出现严重缺口，欠了600多个房东400多万租金，鼎家当即发信息给业主，推迟到15日支付，并试图在这十几天时间内解决租金缺口等问题。第二天（8月2日），很多房东、客户听到关于公司倒闭的谣言，200多号人涌入鼎家的门店。

鼎家爆雷就此进入舆论焦点。

鼎家董事长魏永锋

话题1

我都不知道数据是从哪儿来的

对于先前各类热点文章中的多个数据，当看了不下20篇有关鼎家的报道，魏永锋终于坐不住了，“与其让一些不实数据瞎窜，还不如我自己来跟媒体一一说清楚。”

4000间—1500余间

在鼎家最初被爆出“爆仓”这一新闻时，诸多报道用到了“4000户租客”以及“4000位房东”这两个数据。

对此，魏永锋表示，鼎家目前手中的公寓共1950套房源，本次8月1日与15日出现的房租支付困难的房源是600互租户，近400套房子，按照一房一房东的配比，大约是400位房东受损。若按照每套4间的房源预估，受损房源数大约为1560间左右，与现有的“4000间爆雷”数据相去甚远。

租客全背租金贷—不到20%使用租金贷

而将鼎家推上舆论风口的，是一些据称是业内人士的分析——“鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是‘无本万利’。”

但魏永锋指出，一般长租公寓企业的租金贷比例大约占据总房源的80%，而鼎家现与6家租房贷机构合作，合作房源占鼎家总房源不到20%。

28家公司—27家门店

天眼查资料显示，魏永锋共有28家公司，其中包括目前主营长租公寓业务的“杭州鼎家网络科技有限公司”。不少人戏称，“狡兔3窟”哪比得上“鼎家27窟”。

事实并非如此。

鼎家注册的多家公司其实是线下门店，为了更好地实现门店的单独管理，这些门店都单独注册了公司。魏永锋表示，如果真的是“狡兔3窟”，为什么自己要成为这些公司的法人代表，而不是挂在其他人名下，这样岂不是更便利？

此外，魏永锋还透露，鼎家曾经尝试将收房业务与出租业务线分别单独成立公司，以更加明晰公司的营收情况，不是传闻中的“已开好多家新店，随时准备甩锅跑路”。

不实的数据加上诸如“跑路”“崩盘”等煽动情绪的词汇，鼎家的破产变得扑朔迷离。魏永锋叹了口气表示非常无奈，“我都不知道这些报道的数据是从哪里来的，也没有任何人跟我们的团队核实过”。

话题2

鼎家到底是中介还是长租公寓？

在这次众多与鼎家相关的报道中，我们发现“中介”与“长租公寓”两个概念经常被混淆使用。其实这是完全不同的两个概念。

中介主要是中间商的角色，将房东手中的房源租给租客，除却人力成本之外，几乎没有其他的运营成本。

而长租公寓需要先与房东签订房源租赁合同，之后根据房源情况进行轻改造或重改造，然后再将房源对外出租。其中除却传统中介的收房与出房环节之外，还多出运营成本（包括人员与房屋改造及维护）。

至于鼎家，魏永锋表示，鼎家所有的房源都需要与房东签订租约。而他们的产品模式主要有3类：重改造产品（即家具家电以及房间的整体改造）；轻改造产品（采购一些软装进行装饰）；中介形式的升级版（其中包括对房间的保洁类维护）。但鼎家的主要产品以第三种为主，前两种占据房源比约为13%左右。

依据前文对中介以及长租公寓品类的区分，鼎家可以归类为长租公寓，而不能单纯被划分为中介。

话题3

钱都去哪儿了？

今年2月，鼎家拿到了筑家的一笔千万级融资，完成了自己的Pre-A轮融资，这对在2017年10月才正式宣布全面转型长租公寓的企业来说，的确是个不小的奖励。而今这笔融资也成了一个争议点。

2017年10月鼎家宣布全面进入长租公寓 推出鼎寓品牌

魏永锋给我们分享了一组数据：“今年1月到6月，损失差不多在八九百万。 ”

当我们问道，筑家年初投资的钱是否刚好能补上了这个亏空时，魏永锋表示：“但这还不包括我们的空置成本，这一成本在三四月份之后每月约为近200万元”。

9年中介从业出身，魏永锋不会不清楚空置对于一家房屋租赁企业的巨大危害——极易导致资金链的断裂。

魏永锋称其中主要有两个原因，一是运营成本过高，其中主要以鼎家的线下门店、管理以及人工成本。二是拿房价格虚高。

还有一部分原因则是房租的拖欠。作为一家整租占据租赁房源95%的长租公寓，房租的拖欠相较于热衷于分散租房的企业更为严重。

那么三四月份之后，每月近200万元的空置成本是怎么来的呢？

年初拿到资本之后，鼎家顾不上2017年每月几十万的亏损情况，开始了快马加鞭的扩张。而当面对与行业巨头的房源争夺，他们只能使用高价收房的“自残式”来实现规模的扩张。而由于品牌的溢价能力有限，所以这样的收房带来的后果是严重的空置率。最终为了均衡利益，鼎家只能将空置房源低价出租。

“所以每个月都在亏一两百万，你还要去资产转移，转个屁啊！”关于空置亏损，魏永锋最后说了这么一句话。

话题4

问题重重，千里之堤因何而溃

在采访的过程中我们发现，除了没能很好地算清盈利这笔账，鼎家还出现了以下几点问题：

房东与业务员对半分油水

魏永锋表示，业务员拿房越多，公司给出的奖励越高，导致品牌出现以较高的成本大量收房的现象。

公司今年6月份查处了部分职务侵占人员，这些人员跟业主串通，打个比方，3000元的房子4000元收取，多出的1000元差价业务人员与房东对半分。

由于依赖底层人员人为确定销售房价，再层层上报到公司，一旦出现“团伙作案”问题，公司很难发现，发现也是几个月以后的事了。“我们看的只是数据，如果空置高了，他们会以‘市场不好，我在想办法解决’的借口搪塞过去。所以我们开始发现这个问题后处理了很多人，核心人员连坐，然而房子还在我们手上，亏损还在继续。”据了解，鼎家空置率最高时一度超过25%。

爱用现金交租的租客

魏永锋指出，尽管合同上要求租客以向银行账户转账或支付宝付款的形式交租金，但部分客户比较传统或嫌麻烦，支付方式依赖线下收租，租客把钱直接付给了业务人员。

“8月1号之后我们已经通知不允许收房租的情况下（先把事情解决避免造成更大的误会），有些业务员还找租客收钱，而租客还把租金付给他（业务人员）。”这当中会存在业务员收取租金后找其他借口未及时交予公司的空档。

最原始的财务，用excel表格对账

据魏永锋介绍，品牌采用的是自己研发的系统，在财务对账方面，系统没有把财务段和业务段结合，收租和财务确认收取两个环节不是在一个系统上操作，传统的excel表格对账导致实际数据和流入的现金存在衔接上的时间差，“可能公司一查怎么收钱延迟了，业务员把延迟的钱付了，但是另外一套钱他又收进来了，给了他时间和空间做手脚，一旦和管理人员勾结，公司很难去查。”不足的是，他的系统没有把财务段和业务段结合

魏永锋的回答出人预料，传统excel做表导致信息遗漏，财务对账繁复，租客退租续租过程信息不透明，这些坑鼎家都无一例外踏了个遍。

针对系统研发问题，我们通过对部分公寓品牌问询得知，除了使用第三方平台或将技术部分外包，目前一些品牌还是会选择自己组建研发团队，人员至少在7人以上，每年花在技术开发上的成本可能要耗费200万元左右，这一成本会随着时间的推移进一步加大，是个持续的支出。

话题5

“我的态度是把事情处理完”

下一步该怎么办？

“事情处理完以后做什么还没想，我在这里表个态，会积极跟进把事情处理完，该承担的责任我一定会去承担，但是希望媒体能客观报道，所谓的‘跑路’、‘资产转移’这些问题根本不存在，我可以接受任何形式的调查！这是我的一个态度。”魏永锋表示。

需要注意的是，这次的事件和P2P公司跑路的性质不一样，“我也跟派出所说，我们是正常经营（遇到问题），不是卷款潜逃，这么多年下来所有赚的钱都投到公司的发展上，都成这样了，积极面对吧！原想8月15号之前引入第三方将合同进行转移，让第三方继续接手，本来已经谈好了，但是从事情发生到15号只有十几天时间，要过财务审计、法务审计，根本来不及，没有敲定。

通过房东与租客商量解约，债务确认，自己转合同去处理，这是最坏的处理方案。我们也会继续去找第三方的平台，看愿不愿意把一些租约转移过去，减少房东与租客的纠纷，现在上海寓团也愿意接手积极推进。出现事情后，一些房东租客也不愿意转，宁可解除。”

员工层面，魏永锋表示，由于工资发不出，大部分员工已经主动离开，一些跟着自己打拼的老员工，会把现有租约未到期的门店交给这些员工打理，这些门店对想要创业的员工而言还能发挥一些作用。

话题6

中小型公寓该吸取什么教训？

按魏永锋总结，本次的”暴雷”，主要是出现以下几点问题：

1、拿房成本过高，空置率太高；

2、管理存在漏洞，物业、收租方面都给钻了空子；

3、运营成本过高，利润太薄，盈亏不平衡。

一些从业者和专家也给出了相关的建议：

金光杰

青客公寓创始人兼CEO

长租公寓是一个管理密集型、人力密集型行业，管理者必须具有扎实的金融、管理和法律知识。一些人什么都不懂就往长租公寓这个行业里冲，在拿房和租房中间加个金融工具，疯狂扩张规模。这是对行业、投资人的不负责，必须要对市场心存敬畏。长租公寓是微利的，对金融工具的使用一定要稳健。长租公寓企业与房东、租户之间的任何一项交易都要透明，要进行风险告知。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

通过使用租金贷这类金融工具进行规模扩张本身无可厚非，但一定要控制好风险。一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务，金融监管等部门需要及时介入，防控风险。

而我们认为，对公寓运营商而言，扩张规模一定要量力而行，盲目拿房后靠薄利多销实现盈亏平衡，并不稳妥，公寓的管理和运营整个体系非常庞杂，如果依赖人工，非但效率低下，成本高昂，中间也会存在各种漏洞，合理地利用信息化手段势在必行，此外，在日常的收租过程中存在租客不遵守合约不按期交租的行为，利用征信系统规范双方的行为也是一种手段。

总结这次的事件，魏永锋用了两个字——无奈。

“这家企业（从中介开始）我们也做了十几年，一直这么沉淀下来，走过来的，从事情的发生到结束，不过十几天时间，大家急起来，你所有的解释都苍白无力，拿着现金才能彻彻底底解决。”

而被问到当初为何要做长租公寓业务，魏永锋表示，主要受互联网影响和整个大环境的趋势，对长租公寓这一产业的看好。

“7月份公司资金紧张的时候把信用卡都刷进去了”，魏永锋苦笑着谈到当初的窘迫。

但即使鼎家遇到这样的状况，他还是非常看好长租公寓这个市场。“因为真的能为租客提供更好的，更高品质的租房生活”。

以上便是本次鼎家公寓事件，迈点空间租赁在对魏永锋进行面对面谈话的整理报道。

按照魏永锋的原话，“长租公寓的利润薄”，但这个行业还是在为很多的租客带去了更为理想的租房生活。

不足的是这个新兴的行业由于缺乏各类行业标准，在茁壮的过程中将会有诸多问题出现。但在饱受谴责与质疑的同时，长租公寓行业眼下更为重要的是正视其中的问题，并不断改进，与政府以及市场一同努力，为千万计的租客提供更为安心的租房生活，实现美好居住的行业初衷。

 

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