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奥园程耀:没有现金流不要做文旅
2018-08-08 20:43 新旅界   

大家好,在博鳌论坛这么多地产大佬里面,我是一个另类,因为我是做文旅的。那我就从另一个角度、另一个维度来谈谈地产。我做文旅做了整整22年,做地产也做了三年。

限制地产供地是危机也是机遇

中国的文旅行业受益于地产发展,因为没有地产大佬们【新闻回顾】,没有这么多资金砸下去,它做不成现在这种产业规模。但在现在大环境下,文旅这个朝阳产业却又被拉到了风口浪尖上。广州在前天出台了一个新的名单,把游乐园、主题公园以及影视城变为限制供地的项目。还好不是禁止,如果禁止,这个行业就发展不起来。当然这个政策应该说对整个文旅行业来说不是一件坏事,应该说它是有危机,同时也是机遇。危机就是我们在拿地的时候可能更多的会受到一些其它因素的影响,但是机遇就是在这个时候更能优胜劣汰,能把好的文旅产业、文旅品牌树立起来。

文旅地产行业三个方向

我从文旅转型到地产的时候就设定了三个方向,也是文旅地产行业发展的难点。一是创新,第二个叫转型,第三个是融资,这三点恰恰也是地产转到文旅这个行业的三个痛点。

首先是创新,创新相对简单一些,我到奥园以后第一件事就是希望通过文旅这个产业能为集团多拿一点地,拿到优质和优惠的地,这就需要创新。文旅地产,如何用文旅来带动地产,如何用地产来反哺文旅,从技术层面讲这本身就需要一种创新。

第二是转型,转型的难度就会更大一些,刚才主持人说到很多地产商在去地产化,把企业名字里的“置业”、“地产”这些词拿掉,我认为其实并不是地产商对地产行业的逃避或者去'地产化',而更多的是体现了对未来多元化发展的渴望。

奥园从早期以地产为主,发展到地产和商业地产两个大方向,到去年底我们已经发展了7大二级集团,原来都是在地产板块下面的业务,从去年开始已经把国际投资、金融控股、文旅集团、健康生活、跨境电商,5个集团和地产、商业集团并列,形成7大集团平行发展,这也体现了奥园未来多元化发展、规避单一业态风险的需求,这是一个转型。

地产转型做文旅和做别的产业并不太一样,因为往往文旅是重投资、大投资,它不像一个产业园,它主要以地产加一些厂房为主,有些小一点能做,大一点也能做。但是文旅小了做不起来,特别是文旅在拿地的时候,很多时候距离中心城区有一定距离,项目规模相对都比较大。我们最近做了一个文旅地产项目,直线距离中心城区有160多公里,我当时第一次到那个地方就说,如果这块地做得成,房子卖得出去,中国没有一块地做不了。一个中国50强的地产商跟我说,他说这块地送给我们,我也不敢要。

有挑战就要有决心。我们通过两年的创意设计,现在卖房了,已经卖了三期,每期都在半天内售罄,而且原来那个地方房子几乎没人要,现在售价比市区最贵的楼盘都高。这就是奥园通过文旅来改变地产,或者是推动地产的案例。你说这是地产带动文旅多一些呢?还是文旅拉动地产多一点?

我再讲最后一点,我刚才说文旅是大投资,前期需要很多资金持续投入进去,但是地产又是一个快去化,高周转的行业。这两点上有点冲突,一个文旅项目没有10亿的投资,基本上带不动一个像样一点的度假区或文旅城。我们在地产上可以通过快速的去化流通,一笔资金可以快速回笼,多次收益。文旅是个中长线投资行业,如果10个亿的项目有5个,我想至少可以影响到150亿到200亿的规模。

现在的地产发展商普遍寻求规模化发展,这么大一笔资金如何投资到文旅里面也将是一个难点。因此我们在规划奥园文旅的同时,今年我们就已经做到在资本市场分拆上市的规模,我们想通过资本市场优化融资方式,通过文旅本身的运营让文旅自身能够造血,能融资,当开发贷这个瓶颈能突破,整个文旅行业应该会有大的发展。谢谢!

 

责任编辑: 3965LC TS004

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