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深圳发布房租限涨令!北上广会不会慌的一批|房租飞涨后观察⑧
2018-08-30 17:57 迈点网   

同样处于房租上涨旋涡中的北上广三个城市,是否也会相继出台租金管制试运行措施呢?

在各地因房租飞涨,租客叫苦不堪之际,深圳率先放出大招,发布房租限涨令。胡景晖先生所建议的建立全国房租指导价在深圳这个城市会首先实现吗?深圳的房租真的会就降低吗?那么处于房租飞涨旋涡中的北上广会不会跟着深圳的步伐,也发布房租限涨令呢?而对于一直以“市场性变化”为由的长租公寓运营商又会对此有什么应对措施呢?

稳租金深圳放大招

今日上午,由深圳市规土委指导举办的首届中国(深圳)住房租赁产业展主题论坛在深圳会展中心召开。深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度,以在深圳缴纳社保满一年以上的未购房居民为主要对象,有意实行一房一价的严格租金管制。

一房一价,有可能低于周边

目前还没有一个比较完善全面地对区域的租金指导价格,针对具体的项目将会请房地产评估中心采用市场评估的方法,对起始租金进行评估,实现“一房一价”。对租金也有一个定位,不高回于周边同类同品质的市场商品房的租金价格水平,甚至可能会略低一些。

一年一调,涨幅不超过正负5%

管理机构会在每年年末的时候对所掌握的房源的租金进行一个调整,不可能涨幅永远保持不变,会有一个幅度。涨幅的参考的标准会根据当年市场发展形势以及周边的一些租金的价格,包括CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等等来综合考虑。目前提出的一个控制的原则,就是年租金增长率不超过正负5%,从而保持市场的平稳。

而这一严格租金管控,将率先在两家国企深圳地铁集团和深业集团合资开发的塘朗城(2期C座未售的248套公寓)试点实施。

房租被管这已经不是第一次了

在之前房租飞涨之时,资本、机构运营商以及房价纷纷被口诛笔伐,声讨他们将年轻人榨干,将中产阶级榨穷。但也有一些言论提出,政府需要出面干涉房租飞涨的问题,例如我爱我家原副总裁胡景晖就曾建议建立全国房租指导价。

其实在深圳发布房租限涨令之前,8月17日,北京市住建委联合北京市银监局、金融局、税务局等部门,集中约谈了自如、蛋壳公寓等负责人,明确提出“不得哄抬租金”等“三不得”、“三严查”。

随后,8月19日,北京市房地产中介协会约谈包括自如、蛋壳公寓等北京10家主要住房租赁企业,这些企业也共同承诺不涨房租。

但是租金涨幅真的会就此被控制住吗?众多租客的租房生活会因此而得以改善,房租的压力会相应减小吗?

限涨令真的能管住房租吗?

在深圳提出这一房租限涨令之前,更多的网友因房租上涨提出了不少非常情绪化的观点,例如建议国家对房租进行菜价一样的实时监控,并及时调整;以及制定全国统一的房租价目表等。

但一切必须理性。

早在2013年,德国出台《出租权利修改法案》,规定德国联邦州可将3年内房屋租金的增幅上限由现在的20%下调至15%,以此遏制大城市房租上涨过快的问题。

之所以要限制租金上涨,主要是出于这样一个理由:由于外来人口的大量涌入使得这些城市的租金持续上涨,由于可供出租的房屋无法满足租户的需求,整个房屋租赁市场的价格就由出租户说了算。为了保护租户的利益,防止房东坐地涨价,因此就有人认为必须通过法律来限制出租户乱涨租金。

而当前中国房租上涨多种力量共同作用的结果,货币泛滥顽固的滞后效应、各种以提升城市环境为名减少供应的行为、需求的季节性增加,都是影响涨价的原因。

所以有一些专家学者对此表示,就这一发端于20世纪70年代的欧美国家,用微观控制的方法解决货币过量发行后果的实践极其失败,租金管制早已成为教科书级错误,我们切不可再重复。

而上海交通大学中国发展研究中心主任陆铭则表示,目前中国超大城市出现的问题,虽然在中介表现出来的是在囤房并且抬高住房的租金,但从本质上来讲,仍然是住房整体上呈现短缺的结果。如果一个市场上的房源是充分的,是不会有企业有足够大的力量来实现对于市场的垄断,并且借此来提高租房价格的。

因此,陆铭指出,不能简单地怪罪中介公司,而是应该从源头上增加供给,简单管制价格是解决不了问题的,甚至有可能出现更加严重的供小于求、腐败寻租的现象。

但是就目前这一关于房租“怨声载道”的现状而言,无疑政府需要对这样的市场现状进行相应的干预,可以通过约谈相关长租公寓企业,提供住房租赁专用地、为这些企业提供相关税收优惠政策等方面来增加住房租赁市场的供给。

而目前深圳也仅是以这一项目作为具体试点,企业无需过度恐慌。深圳将会以一年的时间,在这一项目上证实租金限涨令对于住房租赁市场一些不良市场现象的调解作用,相信也会根据实际情况对政策细则进行修改,并判定是否广泛运用。

而作为同样处于房租上涨旋涡中的北上广三个城市,是否也会相继出台租金管制试运行措施呢?

其实早在之前就有众多长租公寓行业人士以及专家学者就这一问题进行过探讨。他们对于政府所需要付出的监管力度大小有所异议,但对于相应干涉表示赞同。

而政府也积极做出相应措施。8月21日,北京市住建委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托市12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报专线,哄抬房租、恶意克扣租金、押金等行为均可举报。

通过对市场的进一步规范,从而实现将租金涨幅控制在一个对于租客以及运营商相对合理的范围之内。

根据北上广三个一线城市目前对长租公寓运营商进行的一系列监管,预计倘若租金涨幅不能在接下来的一季度中得到合理调控,或许,这几个城市也将以“租金限涨令”的形式,对租金进行调控。

无论是在本次房租上涨中,饱受谴责的长租公寓机构运营商,还是被轰炸的资本方,或者选择在此时试行租金限涨令的深圳政府,亦或是有可能同样实行租金限涨令的北上广一线城市,其初衷都是为大城市的外来人口提供更为安稳且能负担得起的租房生活,而不是任由这一市场朝向错误的方向愈行愈远。这一市场将会在多方的合力之下,拥有一个更为健康的发展环境,为租客带来更为美好的租房生活。

 

责任编辑: 3965LC TO007

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