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喧嚣的长租公寓 我的3点冷思考
2018-09-13 10:38 迈点网   

一个公司不怕犯错,怕的是它根本不在乎

( 迈点网-迈点空间租赁讯 高Sir )长租公寓最近事情不断,先是时任我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商,称其以高于市场价格的20%至40%争抢房源, 后来就有帖子称某品牌长租公寓甲醛超标。这个帖子出来以后,我曾在会上预言,如果甲醛殃及人命,长租公寓就不是涨价争议这么简单了。没想到,第二天就出现了阿里员工因甲醛房得白血病逝世的悲剧新闻。一个月以来,涉嫌的品牌方运营商纷纷道歉,舆论也是一片喧哗。不过,喧哗背后,很多问题并没有得以实质解决。这个行业代表美好生活,没有人希望长租公寓遭挫“夭折”。长租公寓路在何方?个人拙见,写下3点冷思考,仅供参阅。

思考一

舆情下 逃避式的“性冷淡”应该避免

这一轮长租公寓的舆情分两拨。

第一波。

争抢房源引发房租大涨事件。部分长租公寓运营商表现漠然。他们的心态大概是捱过这一阵,万事风轻云淡。所以,从舆情的角度分析,他们应对媒体大部分处于“性冷淡”或者狡辩状态。直到相关职能部门备受压力,约谈他们,他们才做出一些承诺。

北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

我觉得,今年上半年以后,房租出现大幅提升是不争的事实,排除中介和黑中介的推波助澜和暗箱操作,部分长租公寓品牌运营商的原罪是不可少的,这点“群众和监管部门的眼睛都是雪亮的”。

第二波。

紧接着甲醛致死事件出现。面对舆论的压力,我们的运营商道歉的速度是迅猛的,有关部门的行动也是迅猛的。部分长租公寓运营商的确做了一些具体工作,如:

1、下架全国九城首次出租房源;

2、租客申请免费空气质量检测;

3、检测报告放网上公示;

4、房屋空气质量经权威机构检测空置30天以上才能上架出租。

但是尽管有这些所谓的认错态度和舆情公关,但是我们却发现舆论的怒火并没有平息。分析下来主要有以下几个原因:

第一、 一边道歉,一边找理由。

一方面承认甲醛带来的问题,一方面习惯性地辩解:甲醛的问题有很多因素。比如说秋天,住进去的时候检测是合格的,到了来年夏天的时候,因为室内的密闭,气温的上升,甲醛的单位排放量又会加大。

第二、 表态是一套,执行是一套。

虽然表态可以申请免费空气质量检测,但是租户真正去测试的时候,遭遇到各种漠然。有排不上队的,有退房后更高价租给下一个租客的,甚至还有投诉检测机构的。

相信这不是长租公寓品牌运营商的本意,但面对汹涌而来的舆情,长租公寓品牌方应该学会反思,是真重视,而不是漠视。错了就要认错,就要改正,即使是小概率事件,也要防微杜渐。什么叫做口碑,口碑就是把事情做到极致。当舆情是在民生问题上,如果漠视,低头认罪,但死不悔改,一副无所谓,你拿我咋的的“性冷淡”风,往往直接决定一个企业的生死。

思考二

事关生死 品牌很可能被“一票否决”

一个月以来,长租公寓引发的种种争论已经进入泛财经领域,《南方周末》甚至连续做了两期重量级报道。不少长租公寓运营商跟我抱怨,说他们很委屈,舆论甚至搞不清什么是中介,什么是二房东,什么是黑中介,什么是长租公寓运营商,都一起来骂他们。

媒体对于长租公寓的声讨,确实有点过于粗暴。其实,无论是分散式还是集中式公寓,公寓市场的各个玩家,并非是单纯的二房东、租赁中介,其本质是房屋或者物业管理公司。在物业管理模式下,企业尽管无需像房企一样先期开发或购买物业,但在接受业主委托承担管理者责任的同时,需要投入大量的资金用于房屋的装修改造,同时还需要承担空置期的风险。

据钛媒体报道,以杭州一套89方的3室毛坯房源为例,自如装修配置的成本在7.5万左右,包括了:硬装、家居、家具、家电、门锁、宽带、保洁等成本。其中,硬装成本占总成本的70%。除了先期成本,自如还会承担该房源后续的维护、保洁等一系列费用。

然而,这些都不是委屈的理由。所有的商业模式,不能说赚大钱就是合理的,该尽的义务承担的责任,就说自己委屈了。如果这样,那就是强盗逻辑。

说句实话,某些长租公寓运营商的思维和滴滴的思维很像。据说还在亏损的滴滴,为了弥补当年烧钱取得的垄断地位而造成的损失,除了打车各种涨价外,顺风车空姐奸杀事件出来后,也未引起足够重视,直到第二起奸杀事件出来。虽然各种道歉,但是并没有太实质的痛彻心扉的行动。甚至舆论还出现各种五毛党,声称这只是小概率事件,这么多年了,才死掉2个人,为滴滴叫屈;滴滴夜间服务停运后,黑车盛行,出租车漫天加价行为有死灰复燃,有的人甚至还怀念起滴滴。

一个公司不怕犯错,怕的是它根本不在乎。对于租客来讲,甲醛危及的是一个人的生命,阿里逝世员工女儿还只有三周岁;滴滴大概也忘记了当年的情怀,是因为出租车行业的各种问题,行业需要服务升级。滴滴的出现,是让这个世界出行更美好,而不是让人提心吊胆。即使是一个小几率案件,但是对受害人家庭来说,就是全部。这是大公司必须要履行的责任。赚钱的时候,你希望空手套白狼;出事的时候,你跑的比兔子都快。没有情怀的公司,注定是走不远的。

关乎到民生安全的问题,从来都是一票否决,没有什么大概率小概率,同理心很重要,如果这种事发生在你们家人身上,你们还会那么无动于衷?

长租公寓的出现代表更美好的居住生活,如果居住都有生命危险,那不是挺反讽?!作为公寓运营商,你的每一间出租的房子,就应该像自己住的房子一样,要让租客放心。不要跟租客扯那些你们所谓的成本投入和你们所谓的空气安全困惑。为什么你们自己住的房子,都能解决这样的问题,都没有这样的问题呢?

所以,一个有良心的运营商一定以租客为上帝,解决一切能够解决的问题,而不是把所有的锅都扔给二房东、中介、黑中介。即使你套上品牌的外衣,运营商也可能成为最黑的中介。因此,对于舆论来说,很多时候,一票否决哪怕有点偏颇,也具有价值。因为它后面关乎的是人命。人命不能被有些无良的商家一票否决。

思考三

监督和立法都要跟上,长租公寓不能成为孤儿

胡景晖说过,长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。相信所有的租客和运营商都不希望长租公寓走向这条不归路。为此,胡景辉向政府提出了三点租房建议:

1、通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;

2、如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,如果是哄抬房价,严处;

3、建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制,严格监管进入到长租公寓的资本。

个人认为,这样的建议抓住要害。由于长租公寓还属于新兴事物,所以很多地方责任认定不明,相关监督跟不上。截至2017年底,链家旗下长租公寓品牌自如已在9座城市受委托管理50万间房源,管理资产价值超过6000亿元。成立于2015年的蛋壳公寓,到2018年也已拥有了10万间房源。但长租公寓的快速成长和行业整体规范不完善之间,形成了鲜明的对照。

以装修污染为例,目前对于长租公寓应该采取怎样的环保标准、使用什么样的家具和装修材料、装修后需要空置多久才能出租,行业内并没有统一的标准。健康受损的租户难以维权的现象也普遍存在,一是因为甲醛等污染物对于健康的损伤难以量化,二是对于这些长租公寓企业究竟该负何责任也难以厘清。

但是,这样的问题难以解决吗?其实不难,长租公寓不可能老是成为没有娘的孩子。在自己还没有找到养母的时候,行业自律是一个企业的道德准则。虽然甲醛问题跟租客自己通风情况,自行购买家具有很大关系,但是租客并不是行家,他们要的是放心的服务,所以运营商要尽量一步到位。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进也建议,住房监管部门应适当联合卫生健康、环保、建材装修等部门积极进行事后监督,并从当前的纠纷中总结监管的重点,以形成较系统的监管内容或指导方案。

同时,对于市场供需情况,政府也要积极干预,确保长租公寓市场多元化商品的供应。如深圳将推出稳租金商品房试点项目:一年涨租不超5%,续租不超2年。姑且不论是否合理,但是政府试图给在资本市场狂奔的长租公寓野牛套上龙头。

综上所述,长租公寓运营商眼光确实要长远一点,不要被资本牵着鼻子走,这是一个细水长流的美好生活生意,不是盲目暴发疯狂逐利的生意。罗马不是一天建成的,长租公寓的钱也不是一天就赚完的,一个企业,如果没有任何情怀,以逐利为唯一目标,迟早有一天会跌倒,再也站不起来。

未来离不开美好的“租房时代”。消费升级的时代浪潮下,人们不仅需要租房,而且更重视品质租房。品牌运营商们一定要发自内心的尊重租户,把服务和体验都提升上来,盈利空间自然会处处生花。长租公寓作为一种新事物,背后是年轻一代生活观念和生活方式的转变,相信相关职能部门也会更加深层次介入和监管,使整个住房租赁市场更加规范和健康。

主笔辣评:高松元,原新浪区域总编辑、腾创新媒体学院创始人、财经专栏作家,目前研究兴趣主要集中在旅游、酒店及大住宿、长短租公寓、共享办公等领域。)

 

责任编辑: 3980SYN TO006

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