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胡晓莺 :旅游地产投资10个关键词和3大趋势
2018-09-14 19:24 迈点网   

 共享经济的发展一定会成为下一个文旅地产发展当中大家不可忽视的重点。

(迈点网讯 Ruby)自2016年以来,中国旅游投资行业发生了翻天覆地的变化,迎合整个政策红利的资本风潮在2017年得到体现。2017年我国旅游投资总额已经超过1.5万亿元,其中民间资本的投资占到60%左右。2017年一整年当中我国的旅游业对于GDP综合贡献已经达到9.13万亿元,占到国民经济总值的11.04%。应该说整个水平已经跟世界保持了同步的水平。对比旺盛的旅游产业投资其实更重要的是消费者需求的变化,在我们今天整个文旅行业当中其实是消费渠道的投资成为我国经济增长最大的动力。

2018年9月11-12日,由世界旅游联盟、亚太旅游协会、中国房地产业协会、亚洲酒店论坛等联合举办2018亚洲文旅投资大会暨展览,在北京瑰丽酒店盛大举行。克而瑞乐苇创始人胡晓莺在现场分享发布了《2017-2018 中国旅游地产发展报告》。

2017年旅游投资十大关键词

1、特色小镇

随着整个中国经济城镇化的发展,特色小镇无疑成为在过去一两年之内产业升级非常重要的投资板块。目前住建部已经公布了两批特色小镇的名单,其中包括403个特色小镇,涉足到的房地产开发企业总共有500多家。除了品牌的开发商以外,其实今天的龙头企业,行业的龙头企业也成为特色小镇发展过程当中非常重要的投资主体。比如说大家熟悉的华谊兄弟、中青旅包括中旅股份等等都在特色小镇的发展板块当中成为非常重要的领头羊。但是目前全国的特色小镇的项目仅有两成是初见雏形,只有八成是处在建设当中。

2、田园综合体

2017年整个租售同权,倡导土地共享经营,目的地去房地产化,允许农村集体土地上市交易都引导着规模可观的乡镇地产形成符合形投资。作为整个特色农业和旅游产业的相互结合,田园综合体为乡镇田园助入了内在的发展活力和生产机理,的同时田园综合体的概念的提出和实施,已经不是原来我们概念上理解的乡村改造和美丽乡村建设,而更多的是全面引领乡村建设的重要一环。我们知道现在所流行的5+2休闲度假市场,这种市场的兴旺也让整个田园综合体导入更加精准客源,来发展5+2休闲度假市场。所以截止2017年整个省份公布了田园综合体的项目,但是同时田园综合体一系列的标准和规范也对我们目前的投资主体和经营主体提出更高的要求。

3、偏乡经济

十九大报告当中反复都提出所谓的实施乡村振兴战略,是将发展乡村和城乡一体化提到国家战略的高度。美丽乡村的建设其实不仅是为了人们升级的战略消费提供更多的场所,也让原本空心化的乡村土地、房屋、景观等空间重新焕发了活力。所以今天的偏乡经济更多的是成为了人们所向往的一种生活方式和经济方式的承载体,这也在下一轮的文旅经济的发展过程当中起到非常重要的作用。

4、共享生态

在共享经济为社会发展注入动能的大背景下,其实也对文旅行业形成了重构效应。我们会发现今天在讲到旅游的时候,它的边界变得越来越模糊,而产品也克服了原来的孤岛效应,形成系统化的共享生态。而共享生态体系当中的每一个环节其实都会深度影响我们的旅游服务和旅游产品的供给方式和旅游产品整体升级方向。我们最近知道有一个词特别新叫共享农庄,其实在海南出现了很多共享农庄的雏形。实际上共享农庄是让政府、农民、消费者和投资主体形成多赢格局,除此以外更多的旅游度假正在从单点向全域扩展,从单一管理向社会共建共享来实现。所以整个共享经济,整个共享机制在旅游度假行业当中逐步形成。

5、分时分权

作为共享度假的实现方向之一,其实整个旅游市场都对度假在中国的发展潜力充满信心。2017年大家所熟悉的温德姆旗下RCI在中国的加盟数量突破60个,也帮助380万的RCI会员实现将放中国假期的需求。包括现在所熟悉的红树林和亚特兰帝斯等大型的度假项目,它基本上都是用分时度假加上产权式的酒店模式,让住主在购买酒店客房、购买分时度假权益的同时,也享受到了所谓的商业业态分红和免费的度假权益。

所以这种分时度假的产品有望在未来旅游度假整体过程当中匹配到更多粘性度很高、忠诚度很高的中产家庭客户,而目前更多的这种成熟品牌背书和互联网信息的透明化其实也让原来的舶来品、舶来的力量让更多的消费者能接受。当然这个过程可能在中国的发展还需要经历一段时间,但是相信分时分权的度假机制将在中国形成很大的气候。

6、租售并举

租售并举其实是房市调控以来最大的一个大招,也是给置业者的一针强心剂,是真正能够带动房地产产品跟商家共同发展的重要举措。租赁用地今天取代了更多的建设用地,大规模进入到文旅地产发展领域,销售产品的开发一定在很大程度上受到限制,促使开发主体的关注重点从原来可销售型物业转向为今天的可经营型物业。以租售并举加上轻资产运营的高效的运作模式带来项目和土地的流转,在城乡和乡村,越来越多的乡村土地或者经济建设用地用非常低成本的方式招募到很好的运营商。这种方式也让更多的运营主体找到一席春天。我们说,其实在租赁型用地上面,也有望在文旅产业当中创造更多新鲜的内容。

7、体育旅游

实际上我们今天在讲到体育旅游的时候发现,它已经不再是新鲜的名词,更多把体育产业和文旅产业结合。这种结合也会成为近年来非常重要的一支。2017年在全国体育旅游发展大会上也提出到2020年的时间中国体育旅游总人数将占到中国旅游总人数的15%,那么体育旅游的总消费规模将突破1万亿。所以从规划的层面上讲,我们认为今天更多的体育赛事是和顶级的品牌项目、体育项目会成为拉动未来文旅消费,细分领域当中非常重要一直。

8、网红经济

2017年文旅地产领域网红经济火爆背后同时是消费升级的内需驱动。大家都知道在今年抖音上面非常红火的成都和西安,各种各样的小吃和各种各样的景点都是通过互联网传播的方式,让这个目的地重新又火了一把。所以说今天的消费者他们寻求的是更加个性化、碎片化的需求和渠道,而且他们整个体验和关注的渠道也变得非常典型。所以网红利用自带流量形成圈层,传播共振,短平快的网红经济的变现,这也会在未来的旅游产品向大众市场推广的过程中成为非常重要的一种推广手段。

9、软品牌孕育

这个词对大家来讲很新,因为在当今的旅游消费的过程中品牌当然变得越来越重要。但是伴随着整个国际品牌越来越多,品牌之间的竞争也形成激烈地态势。

那么这种竞争实际上在酒店领域当中也会突出:庞大的投资成本,不成正比的收益,遥遥无期的回报和品牌的溢价局限。品牌在中国已经开始另辟蹊径,我们看到很多的国际品牌和本土开发企业的合作,用非常软品牌的方式实现,今天我不再用标准化输出的理念去实现每一个酒店的服务,而更多的是说虽然也有品牌标准,但是只是一些大纲式的,更多的是考虑到每个消费阶层自己的个性,来打造具有个性化的品牌,往往这样的品牌和项目更会受到大众市场的欢迎。

10、政策严令

我们每一年都会研究非常多的政策,整个2017年到2018年上半年度我们发现文旅行业的政策是越来越严厉。整个不断出台的土地政策、金融政策、指导建议、行业准等等,虽然对项目的开发提出了非常严格的行业规范的标准,但是从长远的角度来讲,它也确保了文旅行业能够超着有序的方向发展。

未来3-5年行业发展大趋势

1、宏观层面三个视角

第一,十九大顶层设计,强调产业发展大空间。在十九大报告当中有14次提到美好生活,也就是今天社会的主要矛盾其实已经从人们日益增长的美好生活的需求和不平衡、不充分发展之间的矛盾。所以供给侧的改革也让我们在从事旅游行业,从事服务行业的这些行业的伙伴来说,是希望为消费者提供更更加高质量,高体验的服务。

第二,国家文旅部新立,打开产业发展的新格局。这个大家都清楚,其实在2018年3月13日国务院机构改革提出一个非常重要的,就是将国家的旅游局和文化部合并,成立了文化和旅游部。这也从很大的层面上表明了文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家高度的战略思维。

第三,2亿新中产崛起,80、90后进成为未来文旅行业消费主力。80、90后是既注重物质又注重精神及现实的一代,他们未来的消费需要更多的体验化、移动化、个性化,他们也渴望在生活当中旅行,在旅行当中生活。所以他们生活的方方面面和每一种消费习惯将会渗透到文旅行业发展的每一个细节当中。

2、文旅地产三点趋势

第一,重点区域的热度不减,价值洼地也将迎来春天。以往中国核心文旅投资分为六大区域,但是现在扩展到全国。在近一轮的发展当中,由于海南发展的一系列政策,我们会发现原来大家都往海南,但是这部分的高端和投资客群也开始从海南外溢到其他地方。

有人会说,他们外溢到哪里去?我们认为全新发展的板块当中,类似像广西、云南、四川这样一些原来并不受到重视的投资板块会成为外溢人群的重点。所以说重点区域热度不减,但是随着整个政策压制之后,我们认为曾经的价值洼地将迎来新一轮的春天。

第二个是消费升级的魅力持续绽放,旅游地产依然追求多元化发展。今天随着资源价值的不断异化以及本身的一种多元化,我们认为文旅地产的内容和设计在项目上也会得到进一步多样化,也不再局限于传统的需求。今天我们打造了非常多的家庭娱乐的度假村,在这种度假村当中大家都强调今天我们不再把硬件投资作为投资的主体,而更多希望打造更多的活动、内容,让这些内容让消费者停留下来。

第三,去地产化大趋势下,运营和全产业链的运作日益重要。我们说今天真正成功的文旅地产不在于你投了多少钱下去,而在于整个项目的运营能够为地产带来多少的创收和价值的增值。所以去地产化一定会成为非常重要的趋势和板块。

今天我们发现政府在供地的层面上也产生了倒挂,原来的三七变成了今天的七三,也就是今天在政府批大量土地进行文旅投资的时候,他会将70%的用地放在运营上。所以大家修炼内功的时代到来,不再是说我建了产品就可以卖掉的大的市场环境。

另外还有整个旅游投资市场也发生一些变化,共享经济风起云涌,文旅地产重构效应也在凸显,最近几年的共享经济,因为它的新鲜感、颠覆性以及全球经济衰退时期的明确的激励政策,也获得了全球创客的广泛的关注。那么创客纷纷向国外的实体经济去学习,比如说像Airbnb等等。那么这些效仿对象成为了今天我们做文旅行业的效仿对象以及也成为今天文旅行业发展过程当中的一个痛点。

为什么说共享经济和文旅行业结合非常紧密和非常关键?是因为在共享经济板块当中有四个领域(出行领域、空间领域、支柱生活、知识分享)非常重要,也是共享经济组合的主体,这四个重要的领域当中有三个和我们有关系的,所以我们认为共享经济的发展一定会成为下一个文旅地产发展当中大家不可忽视的重点。第二,平台深远的影响力,促使投资商加速平脱运营探索。过去我们的房地产包括我们的文旅地产在经过了多年的野蛮生长之后,如今已经全面进入到品质和创新寻找全新出路的时代,所以我们也非常欣喜的看到,不同的投资开发主体都在做所谓的投资平台的探索,就是我们如何利用平台让更多的消费者产生高粘性的度假习惯。所以创建平台也成为未来各家尤其是大的品牌运营商和品牌投资商关注的领域。

最后一点在整个旅游的投资市场当中,我们认为营销也越加的场景生活化,而网红的效益也会在下一轮过程中频发。那么今后的旅游目的地实际上它不仅是解决旅行的问题,它更多是承载一种全新的生活方式会有更多深化的产品和服务体验,以精细化打造来赢得口碑的社交。所以以各自的流量来吸引,聚焦社群共识,延伸优质且有态度的这样一种网红效应,会成为接下来我们在推广我们产品和项目的时候最常用到的一种方式。

 

责任编辑: 3980SYN TO006

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