敢问路在何方?近年国内高星级酒店发展趋势

高星级酒店增长势头似乎仍非常强劲，国际品牌扩张步伐并未放慢，这几年酒店市场上演并购大戏更值得我们回味。

国内地产资本扎堆开发高星级酒店，无论是一二线城市甚至三四线城市地产商蜂拥建造高星级酒店。我2012年前在写过一篇文章《资本缘何青睐高星级酒店》一文。揭示了资本扎堆开发高星级酒店的某些深层次原因从房地产商的角度对此现象做了一个分析归纳了如下几个方面：

1、 房地产企业盈利模式的转型

房企开始从单一的开发楼盘出售物业的盈利模式逐渐转变增加持有物业赚取租金与经营利润的盈利模式。

2、 房地产整体升值的杠杆驱动

由于高星级酒店本身升值潜力巨大，并且对周边地产的升值也有着巨大推动力，因此吸引着房地产商投资。

3、 企业形象与品牌的提升

挂牌国际品牌高星级酒店有利于宣传自身企业品牌、树立企业形象，在竞争激烈的房地产企业中脱颖而出。

4、 从现金流角度做投资回报分析

在当时的金融大环境下，开发商只需要投资总开发成本1/2甚至1/3的资金便可以建造一家五星级酒店。并且通过建成后的酒店再估值再融资迅速获取超额现金回报。

综合以上的分析，揭示了当年资本扎堆开发高星级酒店的某些深层次原因，发现原来建造一个5星级酒店并非我们想像中需要那么大的资金量，还是可以通过一定的资本运作的手法降低投资门槛。企业可以从建造一座五星级酒店中获得除经营利润外更多的利益，而这些利益往往是驱动地产资本纷纷投资建造高星级酒店的一个重要原因。当然这一切还是要归于中国经济的高速发展以及房地产市场的火爆。 文末我提出了一个问题，这种模式能持续么，还能持续多久……

引自：《中国酒店》杂志2012年6期 《资本缘何青睐高星级酒店》34-35页

6年过去了我们回头看看高星级酒店增长势头似乎仍非常强劲，国际品牌扩张步伐并未放慢，从2010年到2015年的5年间，中国市场的五星级酒店数量从369家增长到796家，翻了一番还要多，这一数字还在不断增加。尤其2015年可以必将称为国际品牌在中国布局的重要一个年头，各大国际酒店集团相继出手并购， 酒店集团的并购基本属于横向并购，追求的是品牌互补与规模效应。这种圈地跑马的方式，速度显得格外重要。我们看中国五星级酒店市场来，喜达屋是中国扩张最快的高星级酒店集团之一，2011年时喜达屋在中国只有75家酒店，而到2015年其开业酒店数量就达到了150家，增长近乎翻翻。远远高于万豪的90家与希尔顿的61家。喜达屋的在短短5年间将旗下9个品牌全部带入中国，其中5个为五星级品牌。

即便如此，中国区的速度仍未让总部满意。万豪与洲际对喜达屋式的扩张大有追赶之意。相比之下希尔顿显得较为保守，而这份保守也让希尔顿全球的营收数字保持了高增长。我们可以对比一下最近几年各大酒店集团运营利润率，2014年希尔顿是16.28%而同年万豪这一指标只有8.4%。万豪也当然不会甘拜下风，终于在2015年10月出手了，一条惊爆整个酒店业的消息出来了就是，万豪收购喜达屋旗下所有品牌。成为了当之无愧的酒店业巨无霸，直到此时此刻我们才发现喜达屋15年的努力只是为了别人做嫁衣，而对于喜达屋的董事会来说也一定是赚的盆满钵满的了吧。

近日，首旅集团董事长段强在接受采访时表示，未来完全有可能联合外资酒店布局市场，将来中国酒店业必须与国际酒店业联通。酒店业本身就是一个国际性发展行业，不可能是一个只在国内发展的行业。做中国最大的酒店集团并没有实际意义，必须成为国际性酒店才对本身有意义，未来首旅集团将与外资酒店合作，将有可能布局中、高、低档次酒店业态

这几年酒店市场上演并购大戏更值得我们回味。各行各业并购又一次迎来了“井喷”，全球酒店行业并购大戏不断上演，国外集团收购、国内集团合并、跨界资源整合……行业巨头们这一年忙的不可开交。仅2015-2017年全球大宗酒店并购案10多起，涉及资产上千亿，可谓规模之大前所未有。

我们大致回顾一下：

2015年9月 锦江收购法国卢浮酒店集团后，最近拆资百亿收购国内经济酒店连锁巨头铂涛集团81%股份，锦江、卢浮、铂涛三者强强联合后，锦江跻身国内最大酒店集团，也一跃成为世界排名前五的国际酒店集团。业界对于锦江大规模并购的评论是： 有利实现国有资本、国际资本、民营资本的深度融合，加速构建新的产业生态圈，同时把握住互联网时代的消费升级的趋势，提供了个性化特色化服务，未来发展想象空间巨大。

2016年4月，首旅酒店集团110亿元先后收购如家酒店集团100%股权，如家酒店集团从纳斯达克退市，首旅酒店集团一跃成为国内第二大酒店集团。

2016年6月，万豪国际以每股79.53美元总共136亿美元的价格击败安邦保险，成功收购喜达屋酒店集团。收购喜达屋后，万豪国际市值达到360亿美元，成为全球最大的酒店集团。完成并购后的万豪国际集团，将在全球超过110个国家和地区运营或特许经营5700多家物业和110万间客房。吸纳喜达屋旗下11个品牌后，万豪国际旗下30个品牌将全面覆盖中档酒店至奢华酒店之间的各个领域。

2016年4月，海航集团旗下海航旅游集团宣布，收购卡尔森酒店集团(Carlson Hotels) 100%的股权，以及后者持有的瑞德酒店集团(Rezidor Hotel Group，AB)51.3%的多数股权。

2016年10月，海航集团宣布，旗下海航旅游集团以总计65亿美元(约440亿人民币)的价格收购黑石集团所持的希尔顿酒店集团25%股份，海航集团成为希尔顿酒店集团的单一最大股东。至今来看这笔收购的确非常赚钱，2018年初海航将希尔顿酒店集团旗下分时度假股份约12亿美元股权出售，短短一年多获利5.7亿美元。

2017年7月 万达集团以199亿元将旗下77家酒店转让给富力集团，富力成为中国最大的酒店业主。此举也成为中国酒店业最大的并购案，很长一段时间成为当时酒店人茶余饭后的话题。

2015酒店业内外资并购如火如荼。可以说2015年将开启是中国酒店业的“战国时代” 无论是中资酒店还是外资国际品牌，在这一年中是你方唱罢我登场。

大肆收购的背后 是资本的逐鹿。就拿富力收购万达77家酒店的并购案举例来说：目前，富力地产在全球范围内拥有14家高级酒店，单从数量上来说似乎并不多，但接手77家万达酒店后，公司名下酒店近100家，富力一跃成为国内最大规模五星级酒店的业主。

严跃进说，对于富力，后续通过资本化的操作来为酒店产业增加竞争力是必要的。类似资本化的方式有以下几点：

第一是回归A股，此类投资总体上受到地产市场的认可；

第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；

第三是不断进行资产证券化，类似项目实际上后续在证券化的基础上，富力也可以做轻资产的模式。

从近几年高星级酒店在国内的布局上来看，由于高星级酒店在一线城市的逐渐饱和，二三线城市在最近今年也已布局完毕，目前的中国5星级酒店增长最快的是四线城市，洲际万豪等国际品牌酒店纷纷入驻中国四线城市布局。许多四线城市以前也许只是一个县，现在撤县建立了地级市，而其人口总量及商业配套、人均GDP等均无法支撑一个全服务型的高端五星级酒店所需要的客户市场，开业后的经营均比较惨淡，水土不服的问题很快出现。

举个例子，服务是高档酒店与中低端酒店最显著的差别之一，不同星级的酒店有着不同数量的服务人员的配备，星级越高其配备就相对越多，比如希尔顿员工客房比1.1:1，丽思卡尔顿1.7:1，这点是明确些在酒店品牌标志里的。四线城市盲目引进高端酒店品牌，恕不知即使酒店不盈利也不可能用管理如家、7天酒店的标准和人力配备来管理一家国际品牌酒店。而当地本地的人力资源是否满足高端酒店的用工标准呢？回答也是否定的，这些开在四线城市的高端酒店管理层可以说清一色是从一二线城市调配来的，用工成本可想而知。加上中国政府“国八条”的持续影响这批开在四线城市的高端酒店的生存状况实际上是令人堪忧的。

再加上中央“八项规定”“六项禁令”和反“四风”，酒店业收到重创，三公经费支出下降，对于酒店业来说带来的是效益下滑。

开元旅业董事长陈妙林说：“整个产业来说是不容乐观的。”就开元旅业集团，在营业收入上，2013年比2012年下降约15%，2014年比2013年下降约4%。对开元集团来说自建酒店不如收购酒店，未来开元将不再建五星酒店。

而目前的政策环境对于高星级酒店的发展并不利，2015年中石化系的酒店针对中央巡视反馈问题 ，提出卖一批、转一批、关一批、留一批。要求到2017年年底全面完成宾馆酒店业务清理处置工作。

我们也从经营数据上分析一下目前酒店趋势，反映在一线城市与其他城市酒店经营差距拉大。

上海酒店经营指标2013年四季度以前连续30个月同比下降

2013年四季度至2015年10月连续25个月同比上升。

2014年北京、上海、广州、深圳的净利润占全国盈利城市总利润的70.69%。2014年中国内地31个省市区中星级酒店有盈利的省市区4个、共盈利24.01亿元，其中上海18.75亿元、海南3.76亿元、北京1.09亿元、广东0.41亿元。洲际酒店集团2015年上半年中国大陆地区RevPAR上升4.8%，而其中上海RevPAR上升13.7%，显然若干地方是负增长。（摘自：赵焕焱:《盘点2015年中国酒店业十大事件》）

酒店行业的第一要素是地段，酒店的规模与等级结构与所在地区的经济发展完全正相关，我国许多地方酒店业的发展远远超出经济发展的需求，因此陷入经营状况难以改观的困境。在困难时期，地方政府应该对酒店总接待人数与实际能接待人数进行信息化，采取商业承载力的方式进行审批干预，或举行听证会，对后进者进行设限和关闭。

全国各地酒店供求关系制约情况不，有的地区开始控制酒店扩容，有的地区酒店扩容没有节制。东莞市控规委员会2015年第五次会议上，高埗镇新建五星级酒店的规划以6票赞成、7票反对被市控规委员会否决。

部分地区酒店供应没有节制，例如合肥五星级标准酒店在筹是开业的1.4倍，五星级标准酒店包括规划共77家，其中挂牌11家、开业未挂牌21家、即将开业7家、建设中19家、规划中19家。但是，合肥五星级酒店每间可供房收入2011年以来的17个季度同比4升13降，最近4个季度连续下降。合肥全体星级酒店2013年、2014年连续2年亏损。

良好的供求关系是确保酒店业长期持续健康发展的保证，东莞规划委员会投票决定的结果既符合民意，也有利于酒店行业。地方政府应该对酒店总接待人数与实际能接待人数进行信息化，采取商业承载力的方式进行审批干预，或举行听证会，对后进者进行设限和关闭。

酒店热的直接驱动力就是中国房地产热，酒店在三四线城市局部太多，政府没有适当引导，相对缺乏规划，加上目前金融环境与政府对房地产政策的限制，长此以往必定造成一定的不良后果。一位资深酒店业内人士说：最近五年对酒店业来说 劳动力成本，食品成本，能源成本什么都在涨，只有酒店平均房价在跌。五星级酒店在二线城市的住宿率连续五年下降，高星级酒店陷入了越扩张越赔钱的窘境。

最后我们用几个关键词来概括近五年来国内酒店业的发展：国八条、扩张、并购、下滑、四线城市。（完）

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