长租公寓再现拆拆拆 地毯式清查伤了谁？护了谁？

受伤的都是租客。

房租飞涨、甲醛风波甚至是租金贷的冲击，这个夏天让长租公寓行业的人心里“凉凉”。而近日广州的地毯式拆除违建，则让之前风波中受到冲击较小的集中式公寓难以幸免。有关集中式长租公寓建设土地性质的问题，再一次被搬上台面。

黑河涌6米内建筑拆除

几百万长租公寓改造费打水漂？

世联红璞嘉禾望岗店由废弃旧厂房改建而成，坐落在集贤北工业园内，属永平街道，离嘉禾望岗地铁站有1.5公里步行距离。集贤北工业园内建筑属永平某村村民所有。该工业园原来经营皮革制造业，后来因为环保问题，原企业便逐渐撤离，沦为仓库或者被改造成办公室，但是企业不多，因此有大量空置建筑。

集贤北工业园内有一条不知名的黑河涌顺流而过，政府下令拆除距离黑河涌6米内的违建建筑。而世联红璞项目则正好紧邻河岸外，其它工业园建筑均与黑河涌隔着四五米宽的马路。

周边居民表示，这个公寓装修了两年，今年春节后才正式投入运营，至今才半年左右。据北京房地产网报道，世联红璞嘉禾望岗店一共有四栋公寓，改造及装修这四栋公寓共花费了几百万元人民币。而现在居住在其中的租客却在9月13日被紧急通知需要在9月15日前搬离公寓，原因是“河涌整治原因”。但贴在红璞公寓外墙的通知书却说，“属于永泰涌范围内的违章建筑是需要拆除的”。

但是，世联红璞一方并不承认“违建”这一说法，并在自己的官方微信发布声明称，世联红璞是通过公开合法途径获得嘉禾望岗项目的经营权，并依法进行了租赁登记备案；红璞并未改变物业主体结构，不存在任何违建或其他不合规行为。

虽然否认了“违建”说法，但是对于“拆迁”，世联红璞并没有拒绝。在官方声明中，世联红璞承诺，会积极配合政府的“拆迁”工作。根据永平街道下发的拆迁通知，公寓所属的业主需要在20日前自行拆除建筑，否则由城管执法部门拆除，届时拆除费用业主承担。

清拆风潮

广州这已不是第一波

那么什么是违建呢？根据《广州市违法建设查处条例》规定，违法建设有四种情形：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的；未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的；未经批准进行临时建设或者未按照批准内容进行临时建设的；临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

而世联红璞这处公寓被拆除的原因是政府下令拆除距离黑河涌6米内的违建建筑。而广州目前现存违建达2.65亿平。所以在近日，广州提出全市决不允许再新增违建，且今年拆违任务调整为3090万平。世联红璞嘉禾望岗店所处的白云是今年的拆违大户，有500万平的违建清拆任务，截至9月10日，白云清拆整治违建3419宗，共307万平。

而对于违建被拆除，长租公寓并不是第一次遭遇。早在2017年春节后，以浦东区唐镇、普陀区为试点的出租房整治运动就惊动了一大批长租公寓运营商。而这场被称为“上海史上最强租赁治理风暴”，直接涉及的违规二房东有500家企业和个人，如果以每家150个租客计算，影响到大约7-8万租客。

那么为何这些违建房要被集中整治呢？其中的愿意诸多，总结如下：

1、违建房形成消防安全隐患

以上海为例，第一类违建房的主要表现为建筑物外墙设置影响灭火救援、影响逃生的钢制防盗窗，房间内用可燃材料搭建隔层，用木质材料搭建疏散楼梯等，这类房子遭到集中拆除。例如北京群租房的火灾建筑即不符合租赁住房消防标准。

2、厂房改集中式公寓

厂房改建而成的“白领公寓”不符合租赁住房消防标准，存在安全隐患。2017年1月10日，深圳市宝安区安全管理委员会办公室正式发布《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》。按照“分类处置”的工作模式,进一步细化整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作措施,推进坚决整治厂房改公寓等违法行为工作。

文件发布之后，深圳出现一系列“厂改公”拆除事件：3月14日，宝安区西乡街道辖区一座建筑面积20300平方米的“厂房改公寓”建筑被启动拆除，还原后的厂房将改造为研发办公室。

据了解，按照深圳市、宝安区整治“厂房改公寓”要求，西乡街道经过巡查，最终确定8处建筑为在建的“厂房改公寓”建筑，目前已全部拆除。

3、群租床位房遭清退

除了以上两类房源以外，分散式的群租房也存在重要安全隐患。二房东通过分割、搭建、改变厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间的方式，以增加房屋居住面积，并按照床位进行出租，形成市场上屡禁不止的群租房，此类房屋租住人员众多，防火措施不到位，存在严重安全隐患，一直是重点打击对象。

要拿地

公寓品牌方应该这么做

《南方周末》曾对Color公寓的创始人做过采访，他谈到2016年下旬，Color公寓达到巅峰状态。与此同时，他们以极低的价格谈成了宝安区两个造纸厂的五六千平方米的厂房，打算将之打造成Color公寓的旗舰店，但宝安区的一场大火浇灭了他们的希望。

2016年8月底，沙井街道的一个公寓楼里发生火灾，导致7死多伤。这场意外的直接后果是，2017年1月10日，深圳市宝安区安全管理委员会印发通知，规定“无论在用、在建、完工的厂房改公寓、酒店均坚决予以查封、恢复原功能或拆除”。所有的厂房改公寓项目全被叫停了。而Color团队的钱已全部投进厂房项目。通知之后，厂房也无法转租出去，资金链就此断裂。

那么长租公寓尤其是集中式公寓，需要如何避开这些坑呢？

1.物业拿的对

拿房时，看看用地性质!只要是住宅性质、商业性质、工业性质(地方政府有红头文件支持地方性配套，准予公寓配套建设)，用地性质可以的条件下留下备案，别留漏洞。 ◆若拿到的物业，是工业性质，又没有红头文件，那就要综合考虑别人的物业性质怎么改的，很多纯工业用地也是有可能改成综合性或商住两用的物业的。中国饭店学会公寓委员会专家组组长穆林认为，从目前的法律法规来看，改变房屋性质是违规的，但是从存量资产改造、产业发展以及政策导向来说，厂房、农房或者是商业用房变成租赁住宅是合理的。不过，需要专业化的机构进行专业化的改造和运营，才能避免安全隐患，解决消防问题，提供更优质的租赁住房。

2.资质齐全

建筑不会被拆除，那品牌公寓一定要企业化，正规化，办理好房地产经纪资质，并且办好营业执照，拿房后立刻跟房东去做租赁登记。 ◆做集中式，要资质，照酒店的去办。酒店的标准高于公寓，参照高标准的酒店去拿资质，一般不会出现问题。

3.消防要过关

据《北京市居住房屋租赁管理办法》，出租屋应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，未落实相应安全管理责任并造成严重后果的，处以最高10万元罚款。而且房屋内绝对不可以打任何和原户型建筑不同的隔断! 怎样做好消防? 根据《北京市居住房屋租赁治安消防安全若干规定》：同一房屋内出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，每间房间及公共部位安装独立式火灾探测报警器，并设置监控、灭火等治安防范、消防设施器材和疏散通道。

清拆违建，让长租公寓运营商的改造费用“打水漂”并不是整改的主要目的，而是让公寓企业能为租客提供更为适宜的租房产品。之前一直有业内专家呼吁，长租公寓缺乏标准，需要规范约束。而在整治的过程中，必定有“阵痛”的产生。而这其中，如何在规范内运营公寓，并保证租客的利益就成了当下一些公寓品牌必须面对的一个难题。我们也将持续关注，对违建改造过程中，一些品牌方与业主是如何协商解决这一问题，在不损害租客权益之下，还能推动长租公寓行业的进一步发展。

综合自丨澎湃新闻、21世纪经济报道、广州楼市发布、北京房地产网、南方周末

 

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