租赁地产迅速崛起 品牌如何做好运营与发展?

 

中国进入了一个由增量转存量、由资源经济向管理经济转变的非常重要的过程，这个过程中能起对大作用的就是我们的品牌。

(迈点网讯 周恒楣)为推动和促进中国租赁地产行业健康发展，2018年4月26日，由迈点研究院(MTA)、迈点网主办的“2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典”在北京金茂万丽酒店隆重举办。

会上，迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇做了2017年度中国租赁地产(公寓及办公)品牌白皮书发布，通过结合迈点的数据，把长短租公寓和联合办公放在一起，互相做对比和比较。

租赁地产的迅速崛起 如何运营好品牌

租赁地产的迅速崛起是如今的一个大环境，无论是从如任志强、潘石屹这样的业界大咖的观点来看，还是各地政府纷纷出台的政策，我们都可以看到，中国进入了一个非常强大的由增量转存量、由资源经济向管理经济转变的非常重要的过程，这个过程当，中起对大作用的就是我们的品牌——到底哪个品牌的运营能给客户做好最好的经营和服务。

丁晓宇表示，这个行业本身不是一个短跑的过程，是一个长跑的过程。在大型的资本和资金涌入的情况下，怎么办?这是每个行业中的人都要思考的问题。

在丁晓宇看来，资本是想迅速盈利的，包括传统的机构需要大资金进入、大资金抛出，在每天精耕细作的运营状态下，这个长跑能跑得赢才重要，至于前面的赛道怎么样并不是特别重要。

公寓的市场规模与特点

在目前，公寓分类已经多达5类到7类了，包括集中式长租、集中式短租，分散式长租、分散式短租等。“某一种程度上来说，已经跟我们的酒店非常类似，等于是连通在一起。”丁晓宇表示。

而十分火热的租赁市场到底有多大?根据迈点网的统计，到现在真正成体制和成规模的服务室，整个服务当中只占8%，有可能是以国际式为主体。此外，集中式也很少，最多的则是分散式公寓。分散式是以龙头和互联网的形式，非常高频地基于科技来联动我们散装群体，丁晓宇说，分散的形式远远大于上面的块状的，这是必然的状态。

对于“有没有房子能不能做这个事情”，丁晓宇认为，这个行业特别特别大，还远远不足，有非常非常大的空间，但至于现阶段状态下怎么保证盈利和公司的品牌状态，这是需要探讨的问题。

各个城市都在布局，洼地与热土并存

各个城市都在布局公寓项目，但是到底哪些城市是坑、哪些城市是伪命题，都是值得去商榷的。

从白皮书中可以看得出来，集中式、分散式、服务式还是以北上广深一线城市为主，二线城市则还是处在相对混沌的状态。

纳入迈点研究院(MTA)监测的集中式长租公寓品牌中，华东地区的门店数已接近900家，占全部纳入监测的集中式品牌长租公寓的近一半，华南和华北的门店数也分别有480家和343家，两区域占比分别为24.86%和17.76%。

分地区来看，与集中式长租公寓类似，华东地区同样是分散式长租公寓数量最多的地区，占比达到51.46%，华北和华南地区公寓占比分别为19.63%和16.22%。

此外，目前我国服务式公寓多分布在沿海省份，内陆省份仅在川渝地区分布较多，中西部省份中仍鲜有分布。

短租市场可期，或能引入酒店模式

丁晓宇认为，在短租市场，可以引入做酒店行业的管理人群，因为他们后台的体系、管理的方式、品牌的方式都是轻资产的，跟短租有不少相似点，他山之石可以攻玉。

在线短租有自己的延伸点和利益点，但因为商业模式本身是统一的，所以看得出来他们整体的量。中国的市场还是极其庞大的，远远大过目前的短租市场，所以到现在为止远未统一。

市场对短租房源的需求仍然旺盛，但短租公寓数量较少且品牌化程度较低，绝大多数公寓房源仅能依附于OTA或在线短租平台来进行预订，获客成本较高，品牌缺少识别性与知名度，这些因素都将制约公寓品牌的发展及市场的完善。因此，有意识的打造和扩大公寓的品牌影响力与知名度，就显得愈发重要。

主流市场品牌运营分析 让发展路径更简短

通过过去一段时间的指数状况，可以看出，集中式长租公寓品牌以85%+16%在增长，服务式却在下降，在长租公寓行业，服务式公寓还是比较稀缺，在中国属于一个新生行业。

整体长租公寓用户关注度大幅度提升，那么品牌和媒体触达这件事情就变得越来越重要，变成一个品牌为导向的流量入口产品，很考验对客户的抓取能力。

而在TOP10中可以看出，地产系崛起，分散式品牌区域集中服务式以国际为主，这个行业是公开和透明的，市场是极度庞大的，大资本的流入会导致这个行业成本越来越高。此外，会有不断的投资人来接触，但是丁晓宇认为，投资这件事情慢慢做，你做好了自然就来了，不要膨胀，毕竟运营和服务不是以重资本砸出来的东西。

与长租市场的热火朝天不同，短租市场在两年的时间之内，影响力有所下滑。一个是在中国的在线短租的情况存在不少弊端，丁晓宇说，把这个当作一个增量和共享经济来做是可以的，如果当作一个投资的生意来做一定是不可以的。

短租市场点评量稳步成长揭示了一个非常典型的事实——用户必将是最主要的决定群体，而不是所拥有的资源量就可以形成比较大的垄断。

丁晓宇也针对长短租市场给出了建议，虚高的情况下，建议小心出手，因为大多数经营者签的都是长期合约，一旦五年签下来、十年签下来，以一个高成本买入会非常非常痛苦，在这个手上不上不下的项目可以不妨卖掉，“嫁”给别人。

共享办公做管理为主 核心区域资产亟缺

共享办公领域，龙头聚集、小品牌面临生存危机，以北京和上海为绝对主体的，深圳聚集在南山、龙岗、宝安、福田等地;上海则是内环、外环、内中环;北京以科技金融客群为主，四、五环聚集，想进三环很难，二环以内很少。

目前的共享办公，包括P2、梦想加等，都还是在做管理，但是利润组成到底怎么做?这到底房租是不是根本?房租根本之后到底额外的附加值应该是多少?这些问题都值得去探讨。

结合未来的趋势判断，共享办公市场集中度上升，核心区域的资产极度稀缺。此外，多方介入、红利期会到来。政策主导向城市驱动转移，创业办公开始成熟，服务内容由点到面。

最后，丁晓宇表示，希望与会嘉宾都能成为行业的旗帜，在未来十年当中真真正正成为朋友一起走下去，希望人越来越多，永远不离散，希望所有人都越来越好。

 

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