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住房租赁产业的“六无四有”

旅游 迈点网 2018-08-23 14:23

长租公寓产业,其实是一个极其艰难的产业…

近来住房租赁产业(或长租公寓产业)收到了“史无前例”的媒体和舆论关注,大家纷纷把板子打在了公寓企业身上,以为他们“红利滚滚、利欲熏心”,也有人曲解了我爱我家胡景晖的观点“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。”误以为长租公寓利润堪比P2P,其实这一点我是同意胡景晖先生的,他的原意是:“一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况,击败上千万人将无家可归,后果比P2P暴雷更为严重。”

而长租公寓产业,其实是一个极其艰难的产业,为了让大家对租赁行业了解的更清楚,同时也希望更多的政府、媒体和大众关心住房租赁产业,更多的支持和鼓励产业发展,加快形成“租购并举”的局面,因为发展,才是解决一切现有问题的根本。

住房租赁产业的十大困境——六无四有。

六无:没头没尾没规划,没爹没娘没户口。

四有:有剥皮的、有抽筋的;有挫骨的、有扬灰的。

1. 没头:关于租赁行业现状的数据和指标缺失。

无论全国还是某一城市、地区,总租赁人口、人均面积、高中低各种租赁需求的套数、面积数、地区分布如何,住房租赁企业的规模、发展情况,总人口中租赁占比,总房源中租赁占比,商改住、工改住总量,租金价格及形成机制、租金上涨情况及变化情况。除市场化租赁外,公共租赁套数、面积、承租人收入变化情况。

不需说各种细化指标,谈几个关键数据:A、租赁人口占城市人口%多少可以称为“租购并举”?;B本城市总租赁人口数量、年龄家庭结构、地区分布、职业分布如何,提供租赁住房时,如何定向提供;C.租金及变动情况,租客体验及满意度情况。

2. 没尾:关于租赁行业发展的指标、目标和任务缺失。

没头说的是现状,没尾说的是未来,即长期的发展规划,根据城市人口变化趋势、租赁占比及地区结构分布,提供相应的租赁供给,实现租赁产业的“总量调控、质量调配、价格监控、满意度监督”才是政府的应有之义。

3. 没目标:既然现状不清、未来目标不明,自然也难制定出相应的产业发展目标和发展规划,行业发展的长效机制就无从谈起。

4. 没爹。

缺乏大量业主的支持,尤其是政府、国资背景资源支持不足。

目前在我国高房价的背景下发展住房租赁,本身就有巨大的困难,一方面租客认为租金价格太高“肉疼”,另一方面业主嫌投资回报率太低,巨大的“租售比”形成了行业发展的巨大矛盾。与此同时,各地政府和国资体系手握大量物业资产,比如老的国有企业事业单位、学校等,运作效率较低但由于各种障碍暂时难以形成市场化的租赁供给,导致核心城市长租公寓产业发展物业稀缺。

5. 没娘。

没有政府主管机构。

尽管大多数人认为,住房之事都该由住建部门管理,但一方面住建部门管理的是传统意义上的住宅,但今天的租赁已经超出了传统住宅的意义,商业物业、工业物业、城中村等物业类型并非住建部门单一负责。另一方面当房屋用于居住时,需要大量的配套,不要说大配套比如交通、医疗、教育等,就单单是供水供电供气、消防治安、扰民绿化等,就需要结合住建、国土、发改委、财政、税收、环保、公安、消防、教育、工商、卫生、交通等政府部门,协调国家电网、供水、排水、市政、地铁、排污等公共机构,租购同权难度极大,任重而道远。

当前,尽管住房租赁归口为住建部门管理,但协调机制的形成、流程的规范理顺,尚需时日。

6. 没户口。

难以形成经营主体。

长租公寓这个名字在很多地方注册都成了困难,我们做了一次调研,前几年注册的企业只有不到20%的企业是以房屋租赁或者长租公寓等名号完成注册的。绝大多数企业注册的是物业管理公司,酒店管理公司,资产管理公司等,而不是租赁企业,注册主体都不是以租赁为主的。

这个原因在于原来没有国民统计分类中没有“长租公寓”这个类目,这个事儿归国家统计局管理。从2016年起经过我们多次协调沟通,我们看到在国家统计局2017年最新发布的《国民经济行业分类》(GB/T 4754—2017)中新增“7040房地产租赁经营”类目,各地租赁企业申报有了依据,但具体实施在各地依然有难度,“没户口”的窘境依然在上演。

7. 有剥皮的。

行业特征导致实际税负极高。

从政策角度看,国务院和国税总局出台了一系列的政策和文件,扶持行业发展,比如2016年6月国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(2016年39号文)提出“对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。其中,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税”。

政策规定可谓明确,结果在各地依然有困难,由于“没户口”中所言,住房租赁企业大多数都是以“酒店管理、物业管理、中介管理或互联网”注册,各地税务部门以“主体不符”为由拒绝执行6%的税率,甚至有税务局要求企业出具奇葩证明:“该6%还是11%我们也不确定,你们回去开个证明:企业自己要求按照6%来交,如果未来政策变化,企业自愿补缴税金,并自愿缴纳滞纳金、罚款和一切费用”,真不知道如此的“自愿缴纳罚款”的奇葩证明有几家企业能够出具。

鉴于此,国税总局给予了巨大的支持,2016年10月10日上午,应国家税务总局委托,中国饭店协会公寓委员会邀请行业内知名品牌公寓负责人前往国家税务总局,就进一步完善公寓行业的营改增政策问题进行汇报,青客、魔方、源涞国际、橡树公馆、途家、和租吧等公寓企业参与汇报会。14天之后,2016年11月4日,国家税务总局发布2016年69号文,全面落实了公寓行业的增值税问题,其中第五条明确“纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的,按照住宿服务缴纳增值税。”由此,公寓产业增值税税率问题,得以最终确认。

按理说来,如此的实施细则已经十分明确,结果到了各地,居然还能找出问题,某市税务局依然要求企业缴纳11%增值税,原因是“国税总局的文件中是‘提供配套服务’,你们这个服务太少了,不够‘配套’,你要去找国税总局注明一下,啥叫‘配套’。”

其实真正的痛点在于税收计算方法,即使按照优惠税率,由于长租公寓(这里主要指分散式长租公寓)的经营和收入模式:住房租赁企业完全合规交的税将会非常高,按照收入的比例看大约会高到120-150%左右,按照利润算会高到300-400%。我们可以来算一下,假如住房租赁企业收到了100元的租金收入,其中大约60~70元给到房东(这里分散式公寓房东不会给租赁企业发票),大约15元给了装修队(也没有发票),剩下大约只有15~25元是公司的实际收入。100元的账面收入,要交6元增值税,再交接近20元的所得税,所以总税收大约26元,这已经超过了企业的实际收入(15-25元,税率大约为100-170%)。按照5%~8%的净利润率来算净利润,那么税收也明显超过了净利润(利润5-8元,税率大约300-500%)。

这样的税制导致了很多大型的租赁企业,不得不“化整为零”,普遍采取合伙人机制,其本质在于缩小交易规模,合理避税。而这样操作与行业扶持中的“扶持规模化、机构化的经营主体”背道而驰。

8. 有抽筋的。

各部门管控导致可用物业进一步减少。

前面提到,核心城市房价高涨,导致物业租金价格很高,是租金价格上涨的重要原因,但各个管理部门的管控进一步压缩了供给量。比如国务院2016(39)号文提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,但各地政策流程落地困难。2017年住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确要求“积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。”但实际的执行情况依然稀少,更需要警惕的是,由于九部委文件只提及了12个试点城市,从而导致除试点城市之外的城市都出现了“等政策、观望试点城市”的现象。

以上现象导致的结果是,从文件上看什么房子都可以住,“多主体供给、多渠道保障”的局面正咋形成,但实际上目前除了广东省等不多的地区,大多数地区和城市长租公寓开业难,消防、治安等成为主要难题。

9. 有碎骨的。

联合执法大量拆除存量公寓,导致企业家血本无归。

由于各种历史、现实的原因,长租公寓产业缺失存在不规范、档次低的现象,也经常因安全事故等引发大规模拆除事件,比如2017年初上海普陀区火灾,导致大量租赁用房被强行关停或拆除。存在安全隐患的租赁住房确实应提升管理、加强规范,但不考虑增量供给、不考虑被拆除者的居住需求的“一棍子打死”的结果,往往会带来租金价格的报复上涨。

10. 有扬灰的。

各种媒体自媒体,挑动着租客和群众、站在道义的制高点、裹挟着民生话题,完全无视政策环境和成本情况,对从业者无端炮轰,让本就步履维艰的行业更加雪上加霜,长周期看必然带来行业的衰退、规模的萎缩,恶化租赁生态,不利于“租购并举”局面的形成。

从情怀的角度、从民生的角度,连我也非常同情广大租房群体,希望他们能够有更好的居住体验、更低的租金价格,但市场时现实的,同情并不能代替规律和现实。尤其是有些租赁行业的自媒体,平时鼓吹各种“产业红利、政策支持、巨大风口”,鼓励甚至是撺掇广大群众和机构进入行业,明明是行业发展的既得利益者,结果一但行业出现一点点发展中的困难,成长中的烦恼,立刻跳到圈子外,站在上帝视角对同行冷嘲热讽,实在是不利于行业长期发展。

总而言之,我总结住房租赁产业发展的十大困难,并且用很难听的话总结出来,并非要挑谁的理、找谁的岔,而是希望人民、尤其是政府和机构看清问题真相,了解行业疾苦,万不可以认为租赁行业“财源滚滚、调控升级”,对租赁行业一如既往的理解、关怀和支持,一起为行业发展做点事情,为人民“住有宜居”做点贡献,仅此而已。

“六无四有”的总结尽管难听,却是真实的行业现状,与很多租赁产业企业家沟通,我说完我的“六无四有”的总结后,企业家经常评价我“公寓行业最敢说真话的人”,是他们鼓励我将其落成文字。

让我们感谢顶着十大困难,迎难而上的领导和企业家们,十年之后回顾,我们才会发现是他们让我们住有宜居。

本文系迈点专栏作者原创首发文章,不代表迈点观点,转载请注明作者及来源。

 

责任编辑: 3965LC

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