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房价凉凉 8月长租公寓租金却为何疯涨?

旅游 迈点网 2018-08-18 18:27

涨房租这个锅,谁都可以背,但谁也可以不背。

(迈点网-迈点空间租赁综合报道)相对于全年的其他时间段而言,当下的八月与年初的三月是换租较为高峰的月份。尤其是毕业生租房的季节多为七八月份。而在最近,相比于个人房东的直租房,不少换租的租客们发现,机构化的长租公寓的租金提价幅度更高,最高竟能达到29%。一时,热议四起。

那么房租,真的已经快要失控了吗?

首先让我们来看一组来自房天下的数据,2017年2月—2018年5月,17个热点城市房租年均上涨超过了8%,上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%,北京更是大涨25.9%。这样的涨幅,不禁让人联想到近期被国家下定决心坚持“房住不炒”推行理念之际,各地房地产市场“按下葫芦浮起瓢”,房价好不容易被控制了,房租市场又悄然开始了它的涨幅。

涨完房价,涨房租?逐渐成为了大家心头的一个疙瘩。而不断上涨的房租,更是让这个疙瘩日益变大。

北京房租涨幅到底是2.2%还是29%

最先遭遇房租狂飙质疑的是北京。其实早在去年北京11月18日大兴群租房火灾之后,掀起了对于群租房以及隔断房的整治,当地的房租就冒出了上涨的苗头。彼时的主要缘由是违规房源大量被查处,市场上合规的租房房源锐减,成了卖方市场,房东遂提高租金,租客无奈只能买单。当然,其中也有积极承担社会责任的品牌公寓,例如长租公寓品牌自如就在火灾过后宣布,保证在全力提供房源供应量同时,承诺全北京在租房房源在2017年12月31日前,不涨一分钱。

但北京的房租并没有因此停下涨价的步伐。

据贝壳研究院(原链家研究院)统计数据显示,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。单月来看,7月北京每平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。

此外,相比于这一组宏观的数据,一位7月底,“北漂”租客董先生则表示自己所租住的房子,老小区的一居室,之前每个月的租金是5500元。然而,今年租约即将到期时,他却被告知想续租的话,月租金要从原先的5500元涨到7100元,不同意就得搬走。相比起北京上半年度CPI 2.3%的涨幅,他表示委屈“自己的房租一涨就是29%,是CPI涨幅的10倍”。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“个别数据差异没有必要过度解读。”,不同机构统计口径不一样,不同区域的房源、统计样本不一样,在一些房源相对较少的地区,机构的部分数据受少数样本影响较大。

接下来,我们来看看北京的高端市场方面,其实租金价格同样有所上涨,但涨幅低于全市平均价格。第一太平戴维斯的数据显示,今年上半年,北京市高端公寓平均租金为每平方米每月168元,环比上涨2.2%,同比上涨7.2%。

这样的房租涨幅,的确令人触目惊心。

房价凉凉 8月长租公寓租金却为何疯涨?

深圳这一年,房租也涨了不少

其实,在2017年7月,住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》一年之际,作为12个试点城市之一的深圳的房租也涨了不少。

根据深圳中原研究中心的数据2016年,深圳市场租金全年呈现下滑走势,截至2016年12月,全市月住宅租金均价仅为68元/㎡。自2017年以来,全市整体租金呈现上涨趋势,2018年前六个月环比皆有上涨。

早在今年的春节过后,深圳房租便开始普遍上涨,租赁市场也呈现出许多新特点。

通过走访深圳罗湖、福田的多家中介机构了解到,多数片区的租金涨幅都在3%至10%之间。在罗湖区笋岗片区经营中介生意的罗先生表示,春节过后深圳租赁市场都是传统的旺季,但与2017年春节后的市场不同,今年的租金涨幅非常明显。“就像嘉宝田花园三期的68平方米两房单位,去年年底都只要5300元左右,现在都要价6000元,整个笋岗片区的租金都上涨了近5%到10%。”

而在7月份美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数上升至240.96点,对应的租金水平为87.1元/平方米,环比上涨2.8%,同比上涨11.6%。

一位居住在宝安流塘的戴先生对此有切身体验:“我租的是40来平方米的公寓,去年这个时候租金3500元,家电家具齐全。现在空房都要4200元。家具家电齐全的都要4500~4600元了。”

峰回路转,上海的房租止跌复苏

近期上海由于以“清华北大本科应届生可直接落户”的形式加入抢人大战一时火热,其实背后反映的是上海的人口流入量在减少。

与北京、深圳的房租不同的是,三四月份本是返程高峰带来的租房高峰期,上海今年并没有出现。在上海有一个名为“房屋租赁指数”的数据,该指数反映了上海住宅租金的整体水平。而在今年的4月份上海房屋租赁指数继续下跌,当时已连续下跌7个月,返程的租房高峰期并没有出现。

对此,一位虹口区某房地产中介透露:“今年的房租普遍下降5%-10%左右,挂牌超过一个月而没有成交的房源数量增多。”另一位杨浦区中原板块的中介也提到,往年的3月到4月属于租房旺季,而今年却有点冷清。而在价格上,单套房源的价格普遍下降了300-500元。

对于4月之前上海房租下跌的原因,上海房屋租赁指数办公室表示,主要是由于供给大于需求导致。在需求端,近期多个周边城市发布“抢人”政策,部分上海租客流向其他城市居住。在供给端,部分有置换打算的房东将房屋转为租赁,使得市场房源更丰富。

4月之后,不少上海房屋租赁中介表示租金有所回升。一位专注小区租房生意的中介表示“年初的时候确实很多房子租金还下调了,但是最近租金明显感觉比年初要高,而且比之前租的快”。

此外,根据艾普大数据在7月份发布的《上海白领租房报告》,2018上半年上海租金均值则整体走高,每平米月租金上涨3.1元,环比涨幅接近5%。可见在4月之后,上海租金的确又有一个复苏的态势。

涨房租这个锅,到底谁来背?

就第一部分中提及的北京多组数据,几位长租公寓市场分析人士指出,北京租赁市场的房源短缺,供应总量不足,同时存在供应结构失衡的问题。

他们一致的结论是:从长期来看,北京租金上涨的大趋势不会变。

对于深圳房租的涨幅,综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,深圳近期的房租水平出现了一定幅度的上涨,一部分原因是需求量增加,自然会推动房租上涨;此外,长租公寓租金相对要高,房东的“比价效应”也刺激了租金的上涨。

但是租金市场近期却也有不同的表现。从线上访问数据来看,当前租赁热度已经开始下降。目前贝壳找房透露其租赁访问量和链家APP租赁访问量均开始下行,链家租赁新增客源也开始减少。预计8月租金将涨幅将会继续收窄,9月后市场开始进入传统淡季,预计租金将迎来下滑。

且不论对于房租未来涨幅的预判。就目前对于房租上涨,呼声最为火热的莫过于“都是长租公寓惹的祸”。主要判断依据是随着资本的大量进入,租赁中介机构快速掌握了大量房源并获得定价权,租客在租金博弈的过程中过于弱势。

这与租赁中介机构的盈利模式有关。中原地产首席分析师张大伟表示,对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。在这样的商业模式下,租赁中介机构被认为“天然”会希望房租价格上涨。

再加上前段时间清华水木论坛近日有网友发帖称,他挂出的位于天通苑的120平三居室,预期价位每月7500元,但在两家中介三轮抬价之后,房租原地暴涨3300元,高达每月10800元。

但是在8月15日,贝壳研究院院长杨现领撰文回应租赁中介机构“高价拿房”问题称,此类事件更多属于个案。他认为,专业化机构有房源供应量更可预期、更稳定,定价更稳定、波动幅度相对更小,同时通过纠正户型错配,能够有效扩大市场供给,因此可以平抑租金涨幅。同时,由于专业运营机构的市场占有率仍然十分有限,对市场的正面促进作用很难发挥。

此外,杨现领对于品牌长租公寓即专业化机构是平抑还是扩大了租金涨幅这一问题给出了自己的答案。

第一,相对于个人出租房源与二房东房源,专业化机构的供应量更可预期、更稳定,一定程度上,这部分供应恰恰是市场稳定的重要力量。一般情况下,运营机构与业主的委托合同为3—5年,在这个既定的时间周期内,这套房源就是一个稳定的供应,“可租条件”也更加确定。原则上,当机构管理的房源量越来越大时,市场的总体稳定性就会上升。

第二,专业化机构通过纠正户型错配,有效扩大了市场供给,特别是对于单间需求的租金稳定具有非常明确的作用。众所周知,市场供给端,存在一定比例的大户型,也存在不少的“老破小”房源,需求端以单间或小户型为主,且需要一定程度的装修和服务。专业运营机构的存在恰恰是打破了这种供需错配,在N+1被允许的城市,有效扩大了市场的供给,提供了高性价比房源,从而一定程度上稳定租金。

第三,运营机构的定价更稳定,波动幅度相对更小,远远低于市场租金波动幅度。从自如的数据看,历史上,无论是单间产品,还是一居室产品,租金波动幅度都远远小于市场水平,以2018年7月数据看,单间和一居室租金环比分别为0.8%和1.6%,低于同期市场水平,且稳定性更强。

第四,目前情况下,专业运营机构的市场占有率仍然十分有限,对市场的影响较小。即使是发展相对更快的北京和上海,在存量150万套左右的可租房源中,机构的渗透率太低,市场仍然以个人房源和二房东房源为主,机构对市场的正面促进作用很难发挥。

而对于,如何稳定租金,杨现领也给出了自己的建议。

核心在于构建一套完整的租赁供应体系,目前来看,至少存在三个潜在的供应渠道:

第一是存量的私人房源,这是最大的渠道,市场中仍然存在大量的闲置房源,有待进入市场,且空间巨大,这部分供应将主要满足青年白领的单间和中等中低收入家庭的整租需求。

第二是集体建设用地,目前这部分的供给空间很大,主要的问题在于如何整合分散的使用权,通过统一的规划、设计、开发、运营与管理,成为规范的、有品质的租赁供应,这部分供应将主要满足流动人口的租赁需求。

第三是企业闲置用地,特别是不少国企手中仍然有大量土地,处于闲置状态,这部分土地完全可以通过更加市场化的方式进入租赁市场,主要可以满足企业年轻员工、公务员等人群的需求。

除此之外,一些行业专业人士也纷纷提出自己的建议。

同策咨询研究中心总监张宏伟曾表示,要实现租赁市场的规范化发展,首要解决的就是价格问题。如何合理规范租赁价格上涨和下移的空间,如何规范相关中介费用、服务费用的收取和定价,都需要政策进一步落实。

而实际上,租金上涨的管控在发达国家已有先例。德国通过《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等立法渠道,对维护承租人合法权益进行保护,并对一定期限内的最近涨幅做出限制。

严跃进则呼吁,从“房住不炒”的逻辑看,必须出台租赁市场管控政策,而且要对租赁合同等进行管控,这样才能够实现租赁市场的稳定发展。

其实涨房租这个锅,谁都可以背,但谁也可以不背。在住房租赁发展的现阶段,会有人口、房源、土地以及政策多项原因影响房租的涨跌。未来,住房租赁市场将在各类专业人士以及政府的努力之下,将房租涨幅保持在一个合理的范围之内。长租公寓才不会背上“年轻人的压榨机”的罪名。

 

责任编辑: 3965LC

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