去公寓化：长租公寓的可持续发展之路

旅游迈点网 2018-09-21 18:05

格局决定结局，选择在“去公寓化”的路上，会不断发现新的惊喜。

“那是最好的年代，也是最坏的年代。那是光明的时节，也是黑暗的时节。那是希望的春季，也是悲伤的冬日。”

—— 狄更斯《双城记》

我只愿做一个，长租这片麦田里的守望者：持续观察、深度思考。

—— 小郁

1，

一叶知秋。

北半球从9月份开始就逐渐进入了气温下降的秋季，早晚温差越来越大。而地产行业，尤其是长租公寓行业更是寒气逼人，甚至在更早一些的炎炎夏日里，从业者就感到了阵阵寒意：从长租公寓运营商“推高房租”到某品牌“甲醛房”下架，不管是传统媒体还是自媒体，都把矛头指向了长租公寓。这个原本处于“风口”上的行业，生生就被推到了“浪尖”上。

回溯中国长租公寓行业发展史，行业本身真正得到社会广泛关注，应是从2016年政府提出“房住不炒”的国家级战略，并密集出台一系列优惠扶持政策之后开始的。一时间，行业参与者风头无两，时不时就传出某品牌获取巨额融资，某公司又发行ABS和类REITs的的消息，大红喜报刷遍了能刷的社交媒体：朋友圈、微博、公众号……着实热闹了一阵。

然而，高处不胜寒。行业内外锣鼓喧天的热闹，并没有从根本上解决行业最关键的终极一问：长租公寓该如何盈利？

不管是创业系，还是地产系，或者酒店系、中介系，长租公寓的盈利模式这个话题，一直是各家品牌公寓欲说还休、隐隐作痛的“伤痕”。截至目前，“二房东模式”仍然是长租公寓行业占主流的商业模式，房源、客源成为行业两大痛点。随着市场参与者的不断进入，竞争也日趋“白热化”：拿房成本居高不下、获客成本日趋提升，而新的盈利点却迟迟未能探索成功，各家品牌公寓高度依赖的“租金差”，这个主要营收来源渠道，却日渐收窄。品牌公寓的“好日子”终于一去不复返，严冬说来就来，稍不留神，随时都有可能就面临断顿的风险。

一叶可以知秋，一叶也可障目。太过单一的营收来源，直接导致了部分品牌公寓的举步维艰。而长期依靠外部融资续命的公寓品牌，一旦融资断档，那面临的就是十分危险的困局。

长租公寓行业，闹哄哄你方唱罢我粉墨登场，却难掩鼓乐喧嚣下“算不过来帐”的尴尬和盈利困局。

其实，所有商业模式的本质和底层逻辑，都是需要解决三个问题：

一、如何盈利？

二、如何可持续盈利？

三、如何复制可持续的盈利？

2，

笔者作为一名地产老兵和长租行业参与者，在2016年11月的深圳，首次在行业内公开提出了“去公寓化”的概念。一时间得到了很多同业与媒体朋友的关注，纷纷来问询，什么是“去公寓化”？甚至有媒体在采访完后，直接在文章标题中标示一个大大的问号：“长租公寓行业领军企业不做公寓了？”

在提出这个概念不久后，在一次上海召开的行业闭门会议中，我又一次提了“去公寓化”这四个字，并做了简要阐述，记得当时有一个同业在我结束发言拖着行李箱去机场时，追出会场，拉着我的手说：“您刚刚说的那四个字，听得我寒毛直竖，我觉得我可能找到了方向。”

虽然，因为职业道路的选择，笔者离开了原有的管理岗位，“去公寓化”的工作进程也戛然而止。但是作为“去公寓化”的首倡者，我一直在努力将这个概念更加细化，不断尝试引入新的场景，并且始终相信，这可能是一个符合未来趋势的行业发展方向。

在信息过载的时代，最容易吸引眼球的，是标题党。笔者不是标题党，只是在行业探索中，提出一条可行的新思路。很像金庸小说《天龙八部》中的虚竹小和尚，因为完全逆向思维，最终解开了玲珑棋局。而其他更多武林高手或棋术“专家”，却往往囿于固化思维，始终不得其门而入。

其实在数年前，笔者在米国加州第一次见到特斯拉电动车时，完全被这个造型酷炫的“未来之车”给颠覆了所有对车的固有思维：汽车原来可以没有发动机，前引擎盖可以打开，放很多东西……等特斯拉在北京开了第一家门店，我迫不及待地去看车时，当时的销售总监，一位操着浓重港台腔的中年男子，说的一句话，我至今记忆犹新：

“先森，您不要把她（特斯拉）当作是一辆汽车，她其实是一部可以行走的大屏手机。”

不断打破固化思维，以退为进，可能才是真正的化解之道。汽车可以没有引擎，未来无人驾驶可能也不需要方向盘了。那为什么长租公寓，就不能“去公寓化”？

去公寓化三要素：体验、空间、跨界。去公寓化，其实质是产品（硬件）和服务（软件）的不断优化和进阶，把体验、空间做到充分人性化，把跨界思维运用到极致。

首先，得把公寓产品做得不那么像“公寓”。建筑业的三大通病，房屋漏水、隔音差、卫生间异味，同样困扰着长租公寓的用户。长租公寓的产品硬件水平，经过这些年的发展，理应往更高水平靠拢，而不是在行业内出现“下架甲醛房”这样的事件。服务业，最重要的事情，就是保障用户的基本使用功能：安全、经济、高效，这应该是底线。时刻保持敬畏之心，对行业的敬畏、对产品的敬畏、对用户的敬畏，方是负责任的企业持久运营之道。

其次，“去公寓化”要去除对“租金差”的高度依赖。现在行业内大多数品牌公寓的营收中，租金收入占比超过90%是常态。如何提升“非房租收入”，发掘空间运营价值，围绕居住场景链接更多生活、学习、文化场景，这是“去公寓化”的最主要工作。很多品牌公寓比较强调“用户社交”，但细细思忖，现在越来越多的95后、00后的年轻客群，更加强调个性、推崇自我，喜欢“宅文化”，时移世易，若再为了社交而社交，可能亦难以为继。

跨界、混业，强调空间和体验，是“去公寓化”的不二法门。新一代年轻群体，更愿意为有品、有趣、有内涵买单，而不愿意只为单纯的喝酒、撸串买单。公寓的问题，要用“去公寓化”的思路去解决，可能就会像特斯拉造汽车，把发动机撤掉、把方向盘去掉，一个道理。

去公寓化，去掉的应是那些过时的、陈旧的长租公寓经营理念。

3，

笔者经常被问到的最后一个问题，就是“如何才能做到‘去公寓化’？如何复制可持续盈利的状态？”其实答案非常简单：敬畏市场、做好产品、提升空间品质、优化客户体验，就是“去公寓化”的最佳路径。

之所以长租公寓行业在风光之后，面临着巨大困境，一方面是因为吹过的牛若不能逐一兑现，因此没有人会再为没有品质的产品买单；另一方面，是因为资本的青睐，带来的光环效应，忽略了循序渐进的发展规律，一味快速扩张规模，极易导致管理失序，降低服务品质，无法承载用户的日益提高的对美好生活的期待。

时刻保持对行业的敬畏心，时刻保有对名利的平常心，是做好长租公寓品牌的不二法门。而“去公寓化”的工作，正是需要诚意正心地做好每一件小事。例如，在居住场景中引入微循环商业体，业态丰富且便于获取；基于生活外延需求，提供足够的外包服务；把居住空间和工作场景有机融合，实现职住平衡，把通勤在途时间，变成用户享受生活的美好时光……

人类已经进入第四次工业革命的前夕，从电子计算过渡到量子计算的新世代，随着科学技术的突飞猛进，会大大颠覆我们对居住场景的固有思维。长租公寓风鹏正举，差异化、逆向化的思维模式，可以大大扩展我们的事业格局和视野。

格局决定结局，选择在“去公寓化”的路上，会不断发现新的惊喜。很多朋友曾问我，怎么预测未来的长租行业的竞争格局？我笑着回答：“起得早的不一定跑得快，跑得快的不一定赚得多，赚得多的不一定做得大，做得大的不一定活得久，而最终，活得够久，才是一个品牌基业长青之道”。

2018年9月20日于北京

【郑重声明】