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穆林:为住房租赁产业说两句公道话

2018-08-23 16:29 迈点网   

当前我国住房租赁产业的确存在一些不规范、不合理的企业,但发展住房租赁产业意义重大,是发展房地产长效机制的关键举措。

本次“房租暴涨事件”看似因个别从业者和媒体引发的舆情事件,但其本质是住房租赁产业发展不充分、不平衡,是住房租赁产业距离党和人民的要求,在数量、质量和价格方面还存在着较大的不足。要从根本上解决住房租赁数量不足、质量较差、价格上涨的问题,核心在于加快发展健康、持续、稳定的住房租赁产业。

运用事实和数据分析,部分城市房租过快上涨的问题,媒体讨伐、政府管制均难以从根本上解决这一问题,反过来还有可能住房租赁产业发展变缓,为未来价格暴涨埋下伏笔,不利于租购并举局面的形成。

与很多人预想的“日进斗金、利润滚滚”不同,住房租赁市场目前发展难度巨大,发展存在“十大难题”,如果不尽快解决这些问题,扶持住房租赁产业快速发展,部分城市房租上涨将是大概率事件,甚至不排除加速上涨的可能,极端情况下,有关租房领域“安全、质量、价格”的舆情甚至群体事件有可能会出现。

这几天租赁产业被万人唾骂,仿佛一夜之间成了房租上涨的罪魁祸首,所有人都站在上帝视角、站在道义制高点,口诛笔伐、媒体炮轰、政府约谈,住房租赁产业瞬间从肩负“租购并举”的民生关注者变成了“人人喊打”的唯利是图者。作为长期关注行业的观察者和研究者,我仅代表个人,从事实的角度、兼用一些数字的分析,谈一点个人的分析和观点。

穆林:为住房租赁产业说两句公道话

1. 本次“北京租金价格暴涨事件”的起因

(1)重要媒体的导向变化。很多朋友关注此事件是从8月初自媒体的文章开始,但我发现在年初,主要媒体的导向已经有所变化,而主要关注点在于企业盈利水平和租金价格。2018年4月10日,央视二套《经济半小时》播出专题节目——喜忧参半的长租公寓,指出:“长租公寓其可观的市场前景让各路资本趋之若鹜,但其中也蕴含着不确定的风险。”,深入分析了长租公寓的成本和价格后发现,长租公寓利润极低,甚至许多企业处于亏损状态,这与很多人感觉的“暴利”大相径庭。5月27日新华社北京报道《租金涨得快,“公寓”尤其贵》已经谈到租金上涨的问题,但文中也谈到拿地成本、运营成本是其中非常重要的原因。

(2)自8月初的系列媒体报道和舆情事件。2018年8月1日,北京一位房主发帖自家房屋出租,心理预期价位是7500/月,后来被两家长租公寓企业抢到10800每月的价格。后来被发帖到水木社区题为“资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧”。

8月10日前后众多大V和财经频道转发,引发大量关注,8月14日一篇《北京房租正在令人不安地悄然上涨》再次流传,“但是,有一点共识却格外关键:租金上涨关乎民生,关乎产业结构,关乎城市居住权公平,由不得任性。更重要的是,正因为它折射的是真实需求,才应当格外引起警惕。”直接将此事拔高到了社会公平、民生、产业结构、居住权等,道义制高点已经被占据。

8月17日我爱我家副总裁胡景晖评价租金上涨的观点被媒体广泛引用和传播,后胡景晖离职,事件进一步发酵。

(3)舆情事件引发政府关注和约谈。自8月17日起,以事件中心北京为代表,各地住建部门约谈住房租赁企业,8月19日自如才意识到问题,自如CEO熊林发文回应称:6年来自如租金涨幅远低市场。 8月23日北京宣布自如等企业违规经营。

2. “北京租金价格暴涨事件”的本质和根源

本次“北京租金价格暴涨事件”看似因个别从业者和媒体引发的舆情事件,但其本质是我国住房租赁产业发展不充分、不平衡,是住房租赁产业距离党和人民的要求,在数量、质量和价格方面还存在着较大的不足。要从根本上解决住房租赁数量不足、质量较差、价格上涨的问题,核心在于加大政策扶持力度、加强政府国有资源投入力度、加快形成健康、持续、稳定的住房租赁产业。

(1)供给方面。出租的房子不够,一二线城市的好房子供给严重不足。比如,北京住房大约在700万~800万套,平均每套是2.1~2.2间,所以北京的住房供给大约是1500万~1600万间。按照北京户籍2300多万人口,一人一间来算,大概有700~800万人没有房子住。在数量上,还是有比较大的差距。当然这是一个大数,细算的话还有很多加加减减,商改住、工改住、违章建筑、城中村、地下室、群租房等不是正常的住宅数量,是要加进去的,还有两块要减去,一个是空置,另一个“住改其他”,比如住宅里开幼儿园、托管班、美容院等,是住宅干了别的,要减去。

(2) 质量方面。数量上存在这么大差距,但目前我国没有出现人民露宿街头的情况,这反映的其实是我国租赁住房的品质其实是比较低的。人均居住面积不足,比如会有很多的群租房,这些住房的质量是不足的,一套房子住了很多人。我曾经见过一套90多平米的房子,住了21个人。

(3)价格方面。目前的现状是,在合适的质量下,价格就很高,即市场化租赁的价格涨得比较快。

这次媒体大量报道的北京房租快速上涨,其实只是在价格这方面的问题被曝了出来,但本质上还是整个产业出了问题。以我个人的一些观点。我认为接下来北京房租价格在未来会继续上涨,不排除加速上涨的可能,我估计7-8年就会涨一倍,也许会更快。

最后回顾一下历史上北京房租的上涨过程。根据一些机构的数据,2010年~2017年,北京房租上涨了70%~80%,同期北京地区人均可支配收入收入翻了一倍,也就是说过去北京房租的上涨低于人均可支配收入的上涨。按发达国家的数据来看,房租支出一般占到收入的35%~40%。我们假设比例不变,这意味着,我们的房租通常会跟着收入的上涨而稳定持续上涨。这也是为什么大量资源进入到住房租赁市场的原因,因为它能抵御通货膨胀,也是未来养老机构和长周期低风险偏好资金会选择的非常重要的领域。北京房租上涨低于收入上涨幅度,我想其中有几个因素。第一个因素,我们的房子租得越来越差,或者越来越远。第二个因素,住房租赁并没有形成稳定的产业。第三个,我们消费习惯的影响。

3. “北京租金价格暴涨事件”的推动因素

我认为北京房租过快上涨,主要是四个原因:

(1)供应不足。供给远远不够,人均一间房子都均不上。

(2)居住品质升级所带来的总价提升。北京租赁产业的供给侧改革后,居住品质明显变好,这里面有些是企业自己的因素,要做品牌公寓提升品质,也有一些是政策因素,很多地方出台租赁管理办法,一个是规定了分割的数量,要避免群租房,另一个是规定很多地方不能住人,比如地下室、违章建筑、阳台、过道等。现在的房子只能住N+1,比如三房一厅,只能住4个人。即品质提升带来价格上涨。

(3)住房租赁企业成本驱动价格提升。机构化的住房租赁企业,尽管占比还不够高,但他们成本高、投入比较高,追求的品质也是比较高的。目前许多长租公寓每平米的造价大约1500-1800元,再加上融资成本,整个成本是很高的,这也会推动价格上涨。

(4)国家政策尚需进一步落地。国家2015年以来出台了一系列文件,让很多人都觉得住房租赁这个产业很有希望。但是政策出台到落地是有较长的时间周期。在媒体的报道中,租赁产业非常好,但在企业家看来,却有着种种困难,当前的利润很薄甚至亏损。我觉得当前对住房租赁企业的扶持力度还远没有达到能让租赁市场发展起来的地步。举个例子,今天只有不到20%的企业是以房屋租赁或者长租公寓等名号完成注册的。绝大多数企业注册的是物业管理公司,酒店管理公司,资产管理公司等,而不是租赁企业,注册主体都不是以租赁为主的。多数公寓企业注册类型有差异,原因在于目前税收的占比较高。经过初步统计,住房租赁企业完全合规交的税将会比较高,按照收入的比例看大约会高到120-150%左右,按照利润算会高到300-400%。我们可以来算一下,假如住房租赁企业收到了100元的租金收入,其中大约60~70元给到房东(这里分散式公寓房东不会给租赁企业发票),大约15元给了装修队(也没有发票),剩下大约只有15~25元是公司的实际收入。100元的账面收入,要交6元增值税,再交接近20元的所得税,所以总税收大约26元,这已经超过了企业的实际收入(15-25元,税率大约为100-170%)。按照5%~8%的净利润率来算净利润,那么税收也明显超过了净利润(利润5-8元,税率大约300-500%)。所以很多租赁企业都是以互联网企业注册的,这背后税制是很大的原因。所以总的来说,机构化和规模化的住房租赁企业并没有很好的生存空间。而且这些企业因为没有资产作为抵押物,所以融资成本一直也很高。

以上就是我的个人分析,总结一下观点:当前我国住房租赁产业的确存在一些不规范、不合理的企业,但发展住房租赁产业意义重大,是发展房地产长效机制的关键举措。近来出现的乱象根源在行业还不够强大、不够成熟,除了政府管理、舆论监督,更多的需要给予更多的支持、关怀和理解,共同培育一个健康、持续的住房租赁产业,实现党的十九大“让全体人民住有所居”的要求。

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责任编辑: 3965LC

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